Eigenbedarfskündigung: was der Vermieter darlegen muss
Eigenbedarf ist der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Vermieter, aber er muss begründet, fristgerecht und schriftlich erklärt werden.
Geprüft von Radif Partners · Redaktionsrichtlinien · Methodik
Ihre Frist bei einer Vermieterkündigung
Mietverhältnis endet frühestens
30. April 2027
| Kündigungsfrist | 6 Monate |
| Widerspruch spätestens | zwei Monate vor dem Ende |
Ein Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf ist ein solches Interesse: Er liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen, das schriftlich und eigenhändig unterschrieben sein muss. Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange Sie dort wohnen: drei Monate, nach fünf Jahren sechs, nach acht Jahren neun Monate. Bei einer Kündigung, die am 2. November 2026 ankommt, endet das Mietverhältnis nach zwölf Jahren Wohndauer erst am 31. Juli 2027. Bedeutet der Auszug für Sie eine unzumutbare Härte, können Sie widersprechen (§ 574 BGB), und zwar spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses. Wurde Ihre Mietwohnung nach dem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Käufer erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren kündigen, in vielen Städten erst nach fünf bis zehn Jahren.
Die Voraussetzungen des Eigenbedarfs
§ 573 BGB schützt Mieter vor Kündigungen ohne Grund. Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse, und das Gesetz nennt drei Beispiele: eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, den Eigenbedarf und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Ausdrücklich ausgeschlossen ist eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung. Beim Eigenbedarf muss der Vermieter die Wohnung für sich oder eine begünstigte Person wirklich benötigen. Ein vorgeschobener Bedarf trägt die Kündigung nicht, und wer Eigenbedarf nur vortäuscht, macht sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig.
Form und Begründung
Die Kündigung braucht die Schriftform, also ein eigenhändig unterschriebenes Schreiben (§ 568 BGB); eine E-Mail genügt nicht. Die Gründe müssen im Schreiben stehen (§ 573 Abs. 3): Wer einziehen soll, warum diese Person die Wohnung braucht, und warum gerade diese Wohnung. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie später entstanden sind. Der Vermieter soll außerdem auf Ihr Widerspruchsrecht, dessen Form und Frist hinweisen. Fehlt dieser Hinweis, verlängert sich Ihre Möglichkeit, zu widersprechen.
Die Kündigungsfrist
| Wohndauer | Frist | Ende bei Zugang am 2. November 2026 | Widerspruch spätestens |
|---|---|---|---|
| 3 Jahre | 3 Monate | 31. Januar 2027 | 30. November 2026 |
| 6 Jahre | 6 Monate | 30. April 2027 | 28. Februar 2027 |
| 12 Jahre | 9 Monate | 31. Juli 2027 | 31. Mai 2027 |
Die Frist läuft ab dem Monat, in dem die Kündigung spätestens am dritten Werktag ankommt (§ 573c BGB). Maßgeblich für die Verlängerung ist die Zeit seit der Überlassung der Wohnung, also seit Ihrem Einzug. Der Kündigungsfrist-Rechner berechnet das Datum für Ihre Wohndauer und Ihr Bundesland; das kleine Werkzeug oben zeigt die Frist und den Widerspruch auf einen Blick.
Der Widerspruch nach der Sozialklausel
Nach § 574 BGB können Sie der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Der Widerspruch muss in Textform erklärt werden und spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein (§ 574b BGB). Auf Verlangen sollen Sie die Gründe unverzüglich nennen. Gibt das Gericht dem Widerspruch statt, wird das Mietverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit fortgesetzt.
Sonderfall: das Haus mit zwei Wohnungen
Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er die andere Wohnung auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, also ohne Eigenbedarf darzulegen (§ 573a BGB). Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, und das Schreiben muss ausdrücklich sagen, dass die Kündigung auf diese Vorschrift gestützt wird. Dasselbe gilt für Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermieters, etwa ein Zimmer, sofern es nicht ohnehin vom Mieterschutz ausgenommen ist. Auch hier bleibt der Widerspruch wegen Härte möglich. Wer in einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter wohnt, sollte deshalb prüfen, ob die Kündigung auf § 573 oder § 573a gestützt ist; davon hängen Frist und Begründungspflicht ab.
Sperrfristen nach Umwandlung in Eigentum
Wird eine vermietete Wohnung nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Erwerber erst drei Jahre nach dem Verkauf wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Länder können diese Frist für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängern. Die folgenden Länder haben das getan, jeweils für die Gemeinden ihrer Verordnung:
| Land | Sperrfrist | Verordnung gilt bis |
|---|---|---|
| Bayern | 10 Jahre | 31. Dezember 2029 |
| Hamburg | 10 Jahre | 31. August 2033 |
| Nordrhein-Westfalen | 8 Jahre | 28. Februar 2030 |
| Hessen | 8 Jahre | 25. November 2026 |
| Niedersachsen | 5 Jahre | 31. Dezember 2031 |
| Baden-Württemberg | 5 Jahre | 31. Dezember 2026 |
Berlin hat ebenfalls eine Kündigungsschutzklausel-Verordnung für das ganze Stadtgebiet erlassen. Welche Gemeinden in den anderen Ländern erfasst sind, steht auf den Seiten der Länder, etwa Bayern oder Nordrhein-Westfalen. Die gleiche Sperre gilt, wenn die Wohnung an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber verkauft wurde.
Nach dem Auszug
Ziehen Sie aus, stehen Ihnen die Kaution samt Zinsen und gegebenenfalls ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung zu; wie das abläuft, erklärt die Seite Kaution zurück. Stellt sich später heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, etwa weil die Wohnung bald neu vermietet wird, können Sie Schadensersatz verlangen, zum Beispiel für Umzugskosten und eine höhere Miete.