Mietminderung: wann Sie weniger zahlen und wie viel
Die Miete sinkt bei einem Mangel von selbst, aber die richtige Höhe nennt Ihnen kein Gesetz und keine Tabelle.
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Minderung auf die Bruttomiete
Minderung pro Monat
90 €
| Bruttomiete | 900 € |
| Zu zahlen | 810 € |
Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, zahlen Sie für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete; ist die Tauglichkeit ganz aufgehoben, entfällt die Miete (§ 536 Abs. 1 BGB). Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, Sie müssen sie weder beantragen noch genehmigen lassen. Voraussetzung ist, dass Sie den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB) und ihn nicht schon bei Vertragsschluss kannten (§ 536b BGB). Unerhebliche Beeinträchtigungen zählen nicht, und bei einer energetischen Modernisierung bleibt eine Minderung drei Monate lang außer Betracht. Gerechnet wird auf die Bruttomiete einschließlich Nebenkosten, so der Bundesgerichtshof im Urteil XII ZR 225/03. Bei 820 € kalt und 230 € Vorauszahlung macht eine selbst gewählte Quote von 15 % 157,50 € im Monat aus statt 123,00 € auf die Kaltmiete. Eine amtliche Quotentabelle gibt es nicht; wer zu hoch kürzt, baut einen Rückstand auf, der nach einigen Monaten eine Kündigung tragen kann.
Was ein Mangel im Sinne des Gesetzes ist
§ 536 BGB kennt drei Arten von Mängeln. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Wohnung von dem Zustand abweicht, den der Vertrag voraussetzt, und das ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt: Heizung fällt aus, Wasser dringt ein, Schimmel breitet sich aus, Fenster schließen nicht. Gleich behandelt wird das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (Abs. 2), etwa eines im Vertrag ausdrücklich zugesagten Stellplatzes oder einer Einbauküche. Und ein Rechtsmangel (Abs. 3) liegt vor, wenn ein Dritter Ihnen den Gebrauch ganz oder teilweise entzieht, zum Beispiel weil der Vermieter einen Kellerraum doppelt vermietet hat.
Es kommt auf die Wirkung an, nicht auf die Ursache. Auch Baulärm vom Nachbargrundstück oder eine defekte Gemeinschaftsanlage können die Tauglichkeit mindern. Wer den Mangel verschuldet hat, spielt für die Minderung keine Rolle; es sei denn, Sie selbst haben ihn verursacht.
Drei Stufen: frei, gemindert, unerheblich
- Tauglichkeit aufgehoben: Sie sind für diese Zeit ganz von der Miete befreit, etwa wenn die Wohnung nach einem Wasserschaden unbewohnbar ist.
- Tauglichkeit gemindert: Sie zahlen eine angemessen herabgesetzte Miete. Das ist der Normalfall.
- Unerhebliche Minderung: bleibt außer Betracht, etwa ein kurz tropfender Wasserhahn, der sofort repariert wird.
Eine Sonderregel gilt bei energetischer Modernisierung: Für drei Monate bleibt eine Minderung außer Betracht, soweit sie auf einer Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB beruht (§ 536 Abs. 1a). Alles andere kann der Mietvertrag nicht einschränken; jede Abweichung zum Nachteil des Mieters ist bei Wohnraum unwirksam (§ 536 Abs. 4).
Warum wir keine Quotentabelle veröffentlichen
Im Netz kursieren Tabellen, die für Schimmel, Heizungsausfall oder Lärm feste Prozentsätze nennen. Das Gesetz kennt solche Werte nicht; es verlangt eine angemessen herabgesetzte Miete. Diese Tabellen sammeln Urteile zu Einzelfällen, oft Jahrzehnte alt, mit Umständen, die sich selten auf Ihre Wohnung übertragen lassen. Ein Heizungsausfall im Juli ist etwas anderes als im Januar, Schimmel hinter dem Schrank im Flur etwas anderes als im Kinderzimmer. Eine Zahl aus einer Tabelle erweckt eine Sicherheit, die es nicht gibt, und genau diese Sicherheit kann teuer werden.
Was die Höhe bestimmt, lässt sich aber benennen: wie viel der Wohnfläche betroffen ist und welche Räume, wie stark und wie oft die Beeinträchtigung auftritt, zu welcher Jahreszeit, und ob eine Gesundheitsgefahr besteht. Besprechen Sie die Quote mit Ihrem Mieterverein oder einer öffentlichen Mieterberatung. Der kleine Rechner oben und der Mietminderung-Rechner zeigen dann, was die gewählte Quote in Euro bedeutet.
Die Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete
Gemindert wird die Gesamtmiete einschließlich der Nebenkosten, gleich ob als Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart. Das hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 6. April 2005 entschieden (XII ZR 225/03). Für eine Wohnung mit 820 € Kaltmiete und 230 € Vorauszahlung bedeutet eine Quote von 15 % 157,50 € im Monat; nur auf die Kaltmiete gerechnet wären es 123,00 €. Dauert der Mangel vom 12. Februar 2026 bis 20. April 2026, ergibt die taggenaue Rechnung 358,13 € für 68 Tage. Die Nebenkostenabrechnung ändert sich dadurch nicht: Die Vorauszahlungen gelten als voll geleistet, die Minderung betrifft die Miete als Ganzes.
Voraussetzungen und Fallstricke
Erstens die Anzeige: Nach § 536c BGB müssen Sie einen Mangel unverzüglich melden. Soweit der Vermieter wegen einer unterlassenen Anzeige nicht abhelfen konnte, können Sie nicht mindern. Wie eine gute Anzeige aussieht, steht auf der Seite Mängelanzeige. Zweitens die Kenntnis: Wer den Mangel bei Vertragsschluss kannte, kann nicht mindern; wer eine mangelhafte Wohnung in Kenntnis des Mangels übernimmt, muss sich die Rechte vorbehalten (§ 536b BGB).
Drittens das Risiko einer zu hohen Quote. Die Miete ist bis zum dritten Werktag fällig. Kürzen Sie mehr, als angemessen ist, entsteht in Höhe der Differenz ein Rückstand. Die Tabelle zeigt, wie sich ein Rückstand aufbaut, wenn sich herausstellt, dass gar keine Minderung berechtigt war:
| Monate gekürzt | aufgelaufener Rückstand | mehr als eine Bruttomiete? |
|---|---|---|
| 1 | 157,50 € | nein |
| 3 | 472,50 € | nein |
| 6 | 945,00 € | nein |
| 9 | 1.417,50 € | ja |
| 12 | 1.890,00 € | ja |
Ein Rückstand, der die Miete für einen Monat übersteigt, gilt nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB als nicht unerheblich und kann zusammen mit § 543 BGB eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs tragen. Wer unsicher ist, zahlt deshalb die volle Miete unter Vorbehalt weiter und fordert den Minderungsbetrag später zurück. Für die Verrechnung mit künftigen Mieten verlangt § 556b Abs. 2 BGB eine Ankündigung in Textform mindestens einen Monat vor Fälligkeit.
Neben der Minderung: Schadensersatz und Selbsthilfe
Die Minderung gleicht nur den geringeren Wert der Wohnung aus. Sind Ihnen darüber hinaus Schäden entstanden, etwa an Möbeln durch einen Wasserschaden, kommt Schadensersatz nach § 536a BGB in Betracht, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss bestand, der Vermieter ihn zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist. Ist er in Verzug, dürfen Sie den Mangel auch selbst beseitigen lassen und die erforderlichen Kosten verlangen. Bei Heizungsmängeln prüfen Sie zusätzlich die Heizkostenabrechnung.