Qualifizierter Mietspiegel: warum seine Werte vor Gericht zählen

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Das Gesetz kennt zwei Stufen. Ein Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB ist jede Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde. Wie die Zahlen zustande kommen, schreibt die Vorschrift nicht vor. Ein solcher einfacher Mietspiegel kann auf einer Befragung beruhen, auf der Erfahrung von Maklern und Verbänden oder auf einer Verhandlung zwischen Mieterverein und Eigentümerverein. Er soll alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden; für Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern ist ein Mietspiegel zu erstellen, und er ist zu veröffentlichen.

Die zweite Stufe regelt § 558d BGB. Qualifiziert ist ein Mietspiegel, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt wurde. Das bedeutet in der Praxis eine repräsentative Stichprobe von Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden, eine dokumentierte statistische Auswertung (Tabelle oder Regression) und einen Bericht, der die Schritte nachvollziehbar macht. Der Gesetzgeber erleichtert den Nachweis doppelt: Entspricht der Mietspiegel den Anforderungen der Rechtsverordnung nach § 558c Abs. 5 BGB, wird vermutet, dass er wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Dasselbe gilt, wenn ihn die zuständige Behörde und die Verbände beider Seiten als qualifiziert anerkannt haben.

Was die Vermutung im Streit bedeutet

Der Kern steht in § 558d Abs. 3 BGB: Ist die Anpassungsfrist eingehalten, wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB heißt das: Verlangt der Vermieter eine Miete innerhalb der Spanne, die der Mietspiegel für Ihre Wohnung ausweist, müssen Sie schon gute Gründe haben, um die Zustimmung zu verweigern. Verlangt er mehr, liegt die Last bei ihm. Ein Sachverständigengutachten, das teuer und langsam ist, wird damit in vielen Verfahren entbehrlich.

Beim einfachen Mietspiegel fehlt diese Vermutung. Er bleibt ein zulässiges Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB, und Gerichte ziehen ihn häufig heran, wenn keine bessere Grundlage da ist. Bestreitet aber eine Seite die Werte mit Substanz, entscheidet am Ende oft ein Gutachten. Für die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Mietpreisbremse gilt dasselbe: Ein qualifizierter Mietspiegel gibt Ihnen eine belastbare Zahl, ein einfacher nur einen Anhaltspunkt.

Welche Großstädte einen qualifizierten Mietspiegel haben

Von den 14 Städten, deren Mietspiegel dieser Rechner erfasst, sind 12 qualifiziert. Köln und Düsseldorf arbeiten mit einfachen Mietspiegeln, die Vereine herausgeben: In Köln stellt ein Arbeitskreis den Mietspiegel auf, den die Rheinische Immobilienbörse veröffentlicht, in Düsseldorf vereinbaren ihn Haus und Grund und der Mieterverein. Beide sind brauchbar, tragen aber nicht die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB.

Einige qualifizierte Mietspiegel sind Fortschreibungen. Bremen und Essen haben die Werte ihrer letzten Erhebung mit dem Verbraucherpreisindex hochgerechnet, Dortmund und Nürnberg ihre Mietspiegel ebenfalls fortgeschrieben. Das ist erlaubt: § 558d Abs. 2 Satz 2 BGB lässt für die Anpassung eine Stichprobe oder die Entwicklung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte zu. Die Vermutung bleibt erhalten, die Pflicht zur Neuerstellung rückt aber näher.

Die Fristen: zwei Jahre anpassen, vier Jahre neu erstellen

Ein qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Seit der Reform des Mietspiegelrechts misst § 558d Abs. 2 Satz 4 BGB diese Abstände am Stichtag, zu dem die Daten erhoben wurden, nicht am Datum der Veröffentlichung oder des Ratsbeschlusses. Der Stichtag der angepassten Fassung darf also höchstens zwei Jahre nach dem Stichtag der bisherigen liegen, der Stichtag einer Neuerstellung höchstens vier Jahre nach der letzten Erhebung. Satz 5 überträgt das auf die Veröffentlichung. Weil zwischen Erhebung und Inkrafttreten oft ein Jahr liegt, gelten viele Mietspiegel deutlich länger, als die Zweijahresfrist auf den ersten Blick vermuten lässt.

Die Tabelle rechnet nur mit den Stichtagen, die die Städte als Kalenderdatum angeben, und zählt zwei und vier Jahre hinzu. Sie sagt, auf welchen Datenstand sich die nächste Fassung spätestens beziehen muss, nicht, an welchem Tag sie erscheinen muss. Für Leipzig und Dresden liegt dieser Zeitpunkt bereits hinter uns; ob die nächste Fassung ihn einhält, zeigt erst ihr eigener Stichtag. Als Nächstes folgten Hamburg und Hannover mit dem 1. April 2027. Für Ihre eigene Stadt rechnet der Mini-Rechner oben dieselben Daten aus, wenn Sie Monat und Jahr des Stichtags eintragen, der im Mietspiegel oder in seinem Methodenbericht steht.

Was passiert, wenn eine Stadt die Frist versäumt? Der Mietspiegel verliert die Vermutung, er wird aber nicht nichtig. § 558a Abs. 4 BGB erlaubt es dem Vermieter ausdrücklich, ein Erhöhungsverlangen auf einen veralteten Mietspiegel oder den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zu stützen, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist, der die Fristen einhält. Im Streit wiegen diese Zahlen dann weniger, und eine Seite kann ein Gutachten verlangen.

Was der Vermieter aus einem qualifizierten Mietspiegel nennen muss

Die schärfste Folge für die Praxis steht in § 558a Abs. 3 BGB. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel, dessen Fristen eingehalten sind, Angaben für Ihre Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben in seinem Erhöhungsschreiben mitteilen, und zwar auch dann, wenn er die Erhöhung auf etwas anderes stützt: auf drei Vergleichswohnungen, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Gutachten. Er kann die Vermutung also nicht umgehen, indem er sie verschweigt. Prüfen Sie deshalb in jedem Schreiben:

• Nennt es das Feld oder die Berechnung aus dem Mietspiegel, mit Spanne und Mittelwert oder dem errechneten Wert?
• Stimmen die Merkmale, die der Vermieter angesetzt hat: Baujahr, Wohnfläche, Lage, Ausstattung?
• Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne? Nach § 558a Abs. 4 Satz 1 BGB genügt das für die Begründung; ob die Miete auch inhaltlich berechtigt ist, ist eine zweite Frage.
• Ist die Kappungsgrenze eingehalten? Der Mietspiegel sagt nichts darüber, um wie viel Ihre Miete in drei Jahren steigen darf.

In Berlin und Hamburg erlauben die Städte die Wiedergabe ihrer Tabellen; der Rechner zeigt dort den passenden Wert mit Zeile und Feld (Berliner Mietspiegel 2026, Hamburger Mietenspiegel 2025). Für die übrigen Städte verweist er auf den offiziellen Online-Rechner der Stadt, weil deren Rechtevorbehalt eine Übernahme der Zahlen ausschließt. Den Weg dorthin finden Sie auf der Seite zum Mietspiegel.

Prüfen in drei Schritten

1. Stellen Sie fest, ob Ihr Mietspiegel qualifiziert ist und welcher Stichtag in ihm steht.
2. Rechnen Sie die Zweijahres- und die Vierjahresfrist ab diesem Stichtag; liegt das Datum des Erhöhungsschreibens danach und gibt es keine Fortschreibung, hat der Mietspiegel keine Vermutung mehr.
3. Vergleichen Sie die verlangte Miete mit dem Wert für Ihre Wohnung und lassen Sie den Mieterhöhungs-Rechner Kappungsgrenze und Fristen prüfen.