Indexmiete: wenn die Inflation die Miete bestimmt
Eine Indexmiete steigt und fällt mit den Verbraucherpreisen, schließt dafür aber die Erhöhung auf den Mietspiegel aus.
Geprüft von Radif Partners · Redaktionsrichtlinien · Methodik
Indexmiete: neue Miete seit der letzten Anpassung
Neue Miete nach Index 2026-08
874,33 €
| Veränderung | 2,86 % |
| Mehr pro Monat | 24,33 € |
Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet, den das Statistische Bundesamt ermittelt. Ein anderer Index ist nicht zulässig. Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Jede Änderung wird durch Erklärung in Textform geltend gemacht, mit der Indexänderung und dem neuen Betrag in Euro, und gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Erhöhungen auf die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen, Modernisierungsumlagen nur in engen Fällen möglich, und die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete. Eine Kappungsgrenze gibt es nicht. Der Index lag im August 2026 bei 125,8 Punkten, 2,9 % über dem Vorjahresmonat. Eine Miete von 950 €, zuletzt mit dem Wert für August 2025 angepasst, steigt damit auf 977,19 €, also um 27,19 € im Monat. Geht die Erklärung am 15. Oktober 2026 zu, ist die neue Miete ab dem 1. Dezember 2026 zu zahlen.
Wie eine Indexmiete funktioniert
Mit einer Indexmiete legen die Parteien keine festen Beträge fest, sondern einen Maßstab: den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, kurz Verbraucherpreisindex (VPI). Andere Indizes erlaubt § 557b BGB nicht, weder einen regionalen Index noch einen Baukostenindex. Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden. Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete im selben Verhältnis anheben; fällt er, kann der Mieter eine Senkung verlangen.
Die Rechnung ist einfach: neue Miete gleich bisherige Miete mal neuer Indexstand geteilt durch den Indexstand bei der letzten Anpassung. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht die Werte monatlich auf der Basis 2020 = 100 (Verbraucherpreisindex). Der Index sagt nichts über den Wohnungsmarkt, er misst die Preise eines Warenkorbs. Eine Indexmiete kann deshalb schneller steigen als die Mieten vor Ort, wie 2022 und 2023, oder langsamer.
Die vier Regeln für jede Anpassung
- Abstand. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB zählen dabei nicht, sie unterbrechen die Frist nicht.
- Textform. Die Änderung wird durch Erklärung in Textform geltend gemacht. Ein Brief ohne Unterschrift oder eine E-Mail reicht, eine mündliche Ankündigung nicht.
- Inhalt. Die Erklärung muss die eingetretene Änderung des Index nennen und die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. Wer nur „plus Inflation“ schreibt, hat nichts wirksam erklärt.
- Fälligkeit. Die geänderte Miete ist ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Eine Rückwirkung gibt es nicht.
Ein Beispiel mit aktuellen Werten
Die Nettokaltmiete beträgt 950,00 €. Sie wurde zuletzt mit dem Indexstand für August 2025 angepasst, 122,3 Punkte, und gilt seit dem 1. Dezember 2025. Der Vermieter stützt seine neue Erklärung auf den Stand für August 2026, 125,8 Punkte. Das sind 2,86 % mehr, die neue Miete beträgt 977,19 €, 27,19 € mehr im Monat. Geht die Erklärung am 15. Oktober 2026 zu, ist die neue Miete ab dem 1. Dezember 2026 zu zahlen. Die Jahresfrist ist gewahrt, denn ein Jahr nach der letzten Änderung ist der 1. Dezember 2026.
Was eine Indexmiete in Zeiten hoher Inflation bedeutet, zeigt derselbe Betrag zwei Jahre früher. Von August 2021 bis August 2022 stieg der Index um 7,0 %, die Miete wäre auf 1.016,09 € gestiegen; ein Jahr später um weitere 6,1 % auf 1.078,51 €. In zwei Jahren also 128,50 € mehr im Monat, ein Plus von 13,5 %. Bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete hätte die Kappungsgrenze das in drei Jahren auf höchstens 20 % begrenzt, eine Indexmiete kennt diese Grenze nicht.
Die letzten zwölf Monate
| Monat | VPI 2020 = 100 | Vorjahresmonat | Veränderung | 1.000 € nach einem Jahr |
|---|---|---|---|---|
| August 2026 | 125,8 | 122,3 | 2,9 % | 1.028,62 € |
| Juli 2026 | 125,6 | 122,2 | 2,8 % | 1.027,82 € |
| Juni 2026 | 124,6 | 121,8 | 2,3 % | 1.022,99 € |
| Mai 2026 | 125,0 | 121,8 | 2,6 % | 1.026,27 € |
| April 2026 | 125,2 | 121,7 | 2,9 % | 1.028,76 € |
| März 2026 | 124,5 | 121,2 | 2,7 % | 1.027,23 € |
| Februar 2026 | 123,1 | 120,8 | 1,9 % | 1.019,04 € |
| Januar 2026 | 122,8 | 120,3 | 2,1 % | 1.020,78 € |
| Dezember 2025 | 122,7 | 120,5 | 1,8 % | 1.018,26 € |
| November 2025 | 122,7 | 119,9 | 2,3 % | 1.023,35 € |
| Oktober 2025 | 123,0 | 120,2 | 2,3 % | 1.023,29 € |
| September 2025 | 122,6 | 119,7 | 2,4 % | 1.024,23 € |
Die Jahresveränderung lag in diesen zwölf Monaten zwischen 1,8 % (Dezember 2025) und 2,9 % (April 2026). Die letzte Spalte zeigt, was aus 1.000 € wird, wenn die Miete genau ein Jahr nach der letzten Anpassung mit dem Wert dieses Monats angepasst wird. Ihre eigene Rechnung mit beliebigen Monaten macht der Indexmiete-Rechner; prüfen Sie dort auch, ob der Vermieter den richtigen Ausgangsmonat genommen hat, nämlich den der letzten Anpassung, nicht den des Mietbeginns.
Was eine Indexmiete ausschließt
- Keine Erhöhung auf den Mietspiegel. § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB schließt eine Erhöhung nach § 558 BGB aus. Liegt Ihre Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, bleibt das so, solange die Indexmiete gilt.
- Modernisierung nur ausnahmsweise. Eine Erhöhung nach § 559 BGB oder § 559e BGB kann der Vermieter nur verlangen, soweit er bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Ausgenommen davon ist eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB, also der Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage; sie kann er umlegen. Wie eine solche Maßnahme angekündigt werden muss, steht auf der Seite zur Modernisierungsankündigung.
- Mietpreisbremse nur am Anfang. In einer Gemeinde mit Landesverordnung nach § 556d BGB darf die Ausgangsmiete die Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Für die späteren Anpassungen gilt die Mietpreisbremse nicht mehr (§ 557b Abs. 4 BGB).
Betriebskosten sind von alledem nicht betroffen: Vorauszahlungen werden nach jeder Abrechnung angepasst, unabhängig vom Index.
Indexmiete oder Staffelmiete?
Beide Modelle ersetzen die Erhöhung auf den Mietspiegel durch eine Regel, die schon im Vertrag steht. Die Staffelmiete nennt feste Beträge und unterliegt in Gemeinden mit Mietpreisbremse bei jeder Stufe der Grenze; die Indexmiete folgt den Preisen und ist nur am Anfang gebremst. Bei niedriger Inflation ist die Indexmiete für Mieter oft günstiger, bei hoher teurer. Eine Kündigungssperre wie bei der Staffelmiete sieht § 557b BGB nicht vor; ob der Vertrag sie gesondert enthält, steht in seinen übrigen Klauseln.