Mieterhöhung: was Ihr Vermieter darf und wie Sie reagieren
Eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete braucht Ihre Zustimmung; Sie müssen aber nur zustimmen, soweit sie zulässig ist.
Geprüft von Radif Partners · Redaktionsrichtlinien · Methodik
Mieterhöhung: was zulässig ist
Höchstens neue Miete
747,50 €
| Grenze Vergleichsmiete | 747,50 € |
| Grenze Kappung | 747,50 € |
| Erhöhung | 97,50 € (15,0 %) |
Bei einem unbefristeten Mietvertrag ohne Staffel- oder Indexvereinbarung kann der Vermieter die Miete auf drei Wegen erhöhen: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, nach einer Modernisierung nach § 559 BGB und bei den Betriebskosten nach § 560 BGB. Die häufigste ist die erste, und sie braucht Ihre Zustimmung. Drei Grenzen gelten gleichzeitig: Die neue Miete darf die Vergleichsmiete nicht übersteigen, sie darf in drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in Gemeinden mit Kappungsgrenzenverordnung um 15 Prozent, und sie darf frühestens wirksam werden, wenn die Miete 15 Monate unverändert war. Das Schreiben muss in Textform kommen und begründet sein. Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit; erhalten Sie es am 14. Oktober 2026, endet die Frist am 31. Dezember 2026, und die neue Miete gilt ab 1. Januar 2027. Verlangt der Vermieter für 72 m² statt 690 € nun 900 €, sind bei 15 Prozent Kappungsgrenze höchstens 736,00 € zulässig.
Drei Wege zu einer höheren Miete
Bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Der Vermieter verlangt Ihre Zustimmung zu einer neuen Miete, die er mit dem Mietspiegel oder einem anderen Mittel begründet. Ohne Zustimmung muss er klagen. Nach einer Modernisierung (§ 559 BGB): Er erklärt einseitig eine Erhöhung um acht Prozent der Kosten im Jahr, gedeckelt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren; das erklärt die Seite zur Modernisierung. Bei den Betriebskosten (§ 560 BGB): Er passt Vorauszahlungen nach einer Abrechnung an oder legt Erhöhungen einer Pauschale um. Dazu kommen vertragliche Wege: Bei einer Staffelmiete stehen die Erhöhungen im Vertrag, bei einer Indexmiete folgen sie dem Verbraucherpreisindex; beide schließen die Erhöhung nach § 558 aus.
Die drei Grenzen im Vergleich
| Fall (72 m², bisher 690 €, vor drei Jahren 640 €) | Grenze Vergleichsmiete | Grenze Kappung | zulässig |
|---|---|---|---|
| Vergleichsmiete 12,50 €/m², Kappung 15 %, verlangt 900 € | 900,00 € | 736,00 € | 736,00 € |
| Vergleichsmiete 12,50 €/m², Kappung 20 %, verlangt 900 € | 900,00 € | 768,00 € | 768,00 € |
| Vergleichsmiete 10,00 €/m², Kappung 15 %, verlangt 780 € | 720,00 € | 736,00 € | 720,00 € |
Im ersten Fall bremst die Kappungsgrenze, im dritten die Vergleichsmiete: Die niedrigere der beiden Grenzen gilt immer. Welche Kappungsgrenze in Ihrer Gemeinde gilt, ermittelt der Mieterhöhungsrechner aus der Verordnung Ihres Landes; die Liste der Länder steht auf der Seite Kappungsgrenze.
Die Fristen
- Wartefrist: Das Verlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung kommen. Ein zu frühes Schreiben ist unwirksam und muss neu gestellt werden.
- Sperrfrist: Die neue Miete darf frühestens wirksam werden, wenn die bisherige 15 Monate gegolten hat.
- Zustimmungsfrist: Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 2 BGB).
- Wirksamkeit: Ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
- Klagefrist: Drei weitere Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist; danach muss der Vermieter ein neues Verlangen stellen.
Ein Schreiben, das am 14. Oktober 2026 ankommt, kann bis zum 31. Dezember 2026 beantwortet werden; die neue Miete gilt ab 1. Januar 2027, die Klagefrist endet am 31. März 2027. Kommt dasselbe Schreiben nur sieben Monate nach der letzten Erhöhung, ist es zu früh: Die neue Miete könnte frühestens ab 1. Juni 2027 gelten.
So prüfen Sie das Schreiben
- Ist es in Textform, mit erkennbarem Absender und der neuen Miete in Euro?
- Ist es begründet, und nennt es bei einem qualifizierten Mietspiegel dessen Werte (§ 558a Abs. 3)?
- Stimmen Wohnfläche, Baujahr, Wohnlage und Ausstattung, die der Vermieter ansetzt? Ein Fehler bei der Lage oder der Fläche verschiebt die Vergleichsmiete. Die Seite Vergleichsmiete nennt die häufigsten Fehler.
- Hält die neue Miete die Kappungsgrenze Ihrer Gemeinde ein, gerechnet auf die Miete von vor drei Jahren ohne Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen?
- Sind Wartefrist und Sperrfrist eingehalten?
Fällt eine dieser Prüfungen negativ aus, stimmen Sie nur dem zulässigen Teil zu oder gar nicht. Bei Unsicherheit über die Vergleichsmiete hilft der Mieterverein, der das Schreiben mit dem Mietspiegel abgleicht.
Zustimmen, ablehnen oder kündigen
Sie haben drei Möglichkeiten. Sie stimmen ganz zu, wenn alle Prüfungen bestanden sind; dann schulden Sie die neue Miete ab dem dritten Monat. Sie stimmen teilweise zu, wenn die verlangte Miete eine Grenze überschreitet; dann schulden Sie den zulässigen Betrag, und über den Rest müsste ein Gericht entscheiden. Oder Sie kündigen mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, wenn Sie die höhere Miete nicht tragen wollen; die Erhöhung tritt dann nicht ein. Wer zustimmt, sollte das schriftlich tun und den Betrag ausdrücklich nennen, damit später kein Streit über den Umfang entsteht. Eine Zustimmung unter dem Vorbehalt, dass eine Prüfung folgt, ist keine wirksame Zustimmung: Entweder Sie stimmen einem bestimmten Betrag zu oder nicht.
Erhöhung nach § 558 und Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse betrifft nur die Miete bei Vertragsbeginn. Eine Anfangsmiete, die über der damaligen Grenze lag, wird durch eine spätere Erhöhung nicht rechtmäßig; der Anspruch auf Rückzahlung nach einer Rüge bleibt bestehen. Und solange die Miete schon über der Vergleichsmiete liegt, ist eine Erhöhung nach § 558 ohnehin nicht möglich.