Mietkaution: was der Vermieter verlangen darf und wie er sie anlegen muss
Die Kaution ist Ihr Geld, das der Vermieter nur treuhänderisch verwahrt, und das Gesetz begrenzt sie unabhängig davon, was im Vertrag steht.
Geprüft von Radif Partners · Redaktionsrichtlinien · Methodik
Ihre Kaution: Höchstbetrag und Raten
Höchstens zulässig
2.340 €
| Zu viel verlangt | 160 € |
| Drei Raten zu | 780 € |
Die Mietkaution sichert die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, etwa offene Mieten, Nachzahlungen oder Schäden. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf sie höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Bei 980 € Nettokaltmiete und 240 € Vorauszahlung sind das 2.940,00 €. Diese Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen, also auch, wenn Barkaution und Bürgschaft kombiniert werden. Eine Geldkaution dürfen Sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, hier also 980,00 € zum Mietbeginn am 1. Dezember 2026 und je eine Rate mit den Mieten im 1. Januar 2027 und 1. Februar 2027. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank anlegen, mindestens zum üblichen Zins für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Zinsen gehören Ihnen. Geraten Sie mit Kautionszahlungen in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug, hier 1.960,00 €, darf er nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen.
Wozu die Kaution dient
Die Mietsicherheit deckt alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis: rückständige Miete, eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung, Schadensersatz für Schäden über die normale Abnutzung hinaus, Kosten einer Räumung. Sie ist kein Vorschuss auf die letzte Miete. Wer in den letzten Monaten keine Miete mehr zahlt und auf die Kaution verweist, gerät in Verzug, denn die Kaution soll gerade für die Zeit nach dem Auszug zur Verfügung stehen, wenn Ansprüche erst sichtbar werden. Wann Sie sie zurückbekommen, steht auf der Seite Kaution zurück.
Die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten
§ 551 Abs. 1 BGB begrenzt jede Sicherheit, die Sie leisten müssen, auf das 3-Fache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Ist eine Inklusivmiete ohne gesonderte Betriebskosten vereinbart, ist sie selbst die Grundlage. Für drei typische Wohnungen mit Mietbeginn am 1. Dezember 2026:
| Nettokaltmiete | Vorauszahlung | höchste Kaution | je Rate | fristlose Kündigung ab |
|---|---|---|---|---|
| 640 € | 180 € | 1.920 € | 640,00 € | 1.280 € Rückstand |
| 980 € | 240 € | 2.940 € | 980,00 € | 1.960 € Rückstand |
| 1.450 € | 310 € | 4.350 € | 1.450,00 € | 2.900 € Rückstand |
Die Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen. Wer neben einer vollen Barkaution von 2.940 € noch eine Bürgschaft über 1.500 € verlangt, überschreitet sie um 1.500 €. Was über die Grenze hinausgeht, ist unwirksam; eine abweichende Vereinbarung zu Ihrem Nachteil lässt § 551 Abs. 4 BGB nicht zu.
Drei Raten, und was bei Verzug passiert
Eine Geldkaution dürfen Sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten (§ 551 Abs. 2). Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, also mit dem vereinbarten Mietbeginn, nicht schon bei Vertragsunterschrift. Die zweite und dritte werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mieten fällig. Im Beispiel mit 980 € Nettokaltmiete sind das drei Raten zu 980,00 € am 1. Dezember 2026, 1. Januar 2027 und 1. Februar 2027. Der kleine Rechner oben teilt jede Kaution so auf.
Zahlen Sie nicht, hat der Vermieter ein besonderes Kündigungsrecht: § 569 Abs. 2a BGB erlaubt die fristlose Kündigung, wenn Sie mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug sind, wiederum ohne Betriebskosten gerechnet. Eine Abmahnung oder Frist zur Abhilfe ist nicht nötig. Die Kündigung wird aber unwirksam, wenn Sie den Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage ausgleichen oder eine öffentliche Stelle sich dazu verpflichtet; das verweist auf § 569 Abs. 3 Nr. 2.
Formen der Sicherheit
- Barkaution oder Überweisung: der Normalfall. Der Vermieter legt das Geld an.
- Verpfändetes Sparbuch oder Kautionskonto auf Ihren Namen: Das Konto gehört Ihnen, der Vermieter hat ein Pfandrecht und kann erst bei berechtigten Ansprüchen darauf zugreifen.
- Bankbürgschaft oder Bürgschaft einer Person: Der Bürge zahlt, wenn Sie nicht zahlen. Zählt voll gegen die Grenze.
- Kautionsversicherung: eine Bürgschaft gegen Jahresbeitrag. Der Vermieter muss sie nicht akzeptieren, und der Beitrag ist verloren.
Andere Anlageformen als das Sparkonto, etwa ein Fonds, sind nach § 551 Abs. 3 Satz 2 erlaubt, wenn beide Seiten das vereinbaren. Auch dann muss die Anlage getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen, und die Erträge stehen Ihnen zu; ein Verlust durch Kursschwankungen trifft dann allerdings Ihre Kaution.
Getrennte Anlage und Zinsen
Der Vermieter muss die Geldkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen, getrennt von seinem Vermögen (§ 551 Abs. 3 Satz 1 und 3). Die Trennung ist der eigentliche Schutz: Gerät der Vermieter in Insolvenz oder vollstrecken seine Gläubiger, bleibt ein offen ausgewiesenes Treuhandkonto Ihnen erhalten. Lassen Sie sich die Anlage deshalb bestätigen. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit; sie werden nicht jährlich ausgezahlt, sondern wachsen der Kaution zu und kommen mit ihr zurück. In einem Studenten- oder Jugendwohnheim entfällt die Pflicht zur Verzinsung.
Wenn Sie zu viel gezahlt haben
Hat der Vermieter mehr als die zulässige Kaution erhalten, können Sie den Überschuss sofort zurückverlangen, nicht erst beim Auszug. Im Beispiel mit 3.600 € statt 2.940 € sind das 660 €. Schreiben Sie dem Vermieter, nennen Sie die Nettokaltmiete und die Grenze, und setzen Sie eine Frist. Mit dem Kaution-Rechner prüfen Sie Höchstbetrag, Raten und Zinsen für Ihren eigenen Vertrag. Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung verjähren übrigens schon sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB), was für die Abrechnung der Kaution am Ende eine wichtige Rolle spielt.