Mietpreisbremse: Regeln, Gebiete und Ausnahmen im Überblick

Wie die Grenze berechnet wird

Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung, so wie sie nach § 558 Abs. 2 BGB bestimmt wird, in der Regel mit dem Mietspiegel der Gemeinde. Zehn Prozent darauf ergeben die Grenze für die Nettokaltmiete. Betriebskosten zählen nicht mit. Ist eine Inklusivmiete vereinbart, muss man die darin enthaltenen Betriebskosten herausrechnen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsbeginns: Steigt die Vergleichsmiete später, wird eine zu hohe Anfangsmiete nicht nachträglich zulässig.

Wo die Mietpreisbremse gilt

Ob Ihre Wohnung unter die Bremse fällt, steht nicht im BGB, sondern in der Verordnung Ihres Landes. § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen, und nennt als Anzeichen stark steigende Mieten, eine hohe Mietbelastung der Haushalte, eine wachsende Bevölkerung ohne entsprechenden Neubau und geringen Leerstand. Die Verordnung muss begründet werden und darf nicht über das Ende des Jahres 2029 hinaus gelten. Gilt sie nur für Teile einer Gemeinde, kommt es auf den Ortsteil an.

Für Berlin, Hamburg und Bremen, wo die Verordnung jeweils die ganze Stadt oder Stadtgemeinde erfasst, erklären die Seiten zu den Mietspiegeln die Einzelheiten. Wo keine Verordnung gilt, ist die Anfangsmiete frei vereinbar; Grenzen setzt dann nur das allgemeine Recht, etwa das Verbot der Mietpreisüberhöhung, und später bei jeder Erhöhung die Vergleichsmiete.

Die vier Ausnahmen

Vormiete. Lag die Miete des Vormieters über der Grenze, darf sie weiter verlangt werden (§ 556e Abs. 1). Erhöhungen, die im letzten Jahr des alten Vertrags vereinbart wurden, zählen nicht, damit Vermieter die Bremse nicht kurz vor einem Mieterwechsel aushebeln. Auch eine Mietminderung des Vormieters bleibt außer Betracht.

Modernisierung der letzten drei Jahre. Wurde vor Vertragsbeginn modernisiert, darf die Grenze um den Betrag überschritten werden, den eine Modernisierungsumlage nach § 559 ergeben hätte, gerechnet auf der Basis der Vergleichsmiete ohne die Modernisierung (§ 556e Abs. 2). Der Modernisierungsrechner zeigt, wie hoch so ein Betrag ist.

Neubau. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind ganz ausgenommen (§ 556f Satz 1). Das gilt auch für alle späteren Vermietungen derselben Wohnung, nicht nur für die erste.

Umfassende Modernisierung. Ausgenommen ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f Satz 2). Bei der nächsten Vermietung gilt die Bremse wieder.

Die Auskunftspflicht des Vermieters

Auf jede dieser Ausnahmen kann der Vermieter sich nur stützen, wenn er sie Ihnen vor Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert in Textform mitgeteilt hat (§ 556g Abs. 1a BGB): die Höhe der Vormiete, die Tatsache einer Modernisierung, den Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 oder die umfassende Modernisierung. Fehlt die Auskunft, gilt die normale Grenze. Holt er sie nach, kann er sich erst zwei Jahre später darauf berufen. Unabhängig davon können Sie jederzeit Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Miethöhe maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind.

Zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Die Rückforderung setzt eine Rüge voraus. Sie muss in Textform erklärt werden, also auch per E-Mail, und sich auf eine erteilte Auskunft beziehen, wenn es eine gab. Kommt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und läuft der Vertrag noch, bekommen Sie alles zurück, was Sie seit Beginn zu viel gezahlt haben. Später oder nach dem Auszug nur die Mieten, die nach der Rüge fällig werden. Einzelheiten und ein eigener Rechner stehen auf der Seite zur Rüge.

Staffel- und Indexmiete

Bei einer Staffelmiete gilt die Bremse für jede einzelne Stufe, gemessen an der Vergleichsmiete zum Zeitpunkt, an dem die Stufe fällig wird. Bei einer Indexmiete gilt sie nur für die Ausgangsmiete; die späteren Anpassungen folgen dem Verbraucherpreisindex. Wer prüfen will, ob eine Ausgangsmiete zulässig war, nutzt den Mietpreisbremse-Rechner.