Modernisierungsankündigung: Ihre Rechte ab dem ersten Brief
Mit der Ankündigung beginnt eine kurze Frist für Einwände, und sie legt fest, wie teuer die Modernisierung später werden darf.
Geprüft von Radif Partners · Redaktionsrichtlinien · Methodik
Angekündigte Erhöhung nachrechnen
Erhöhung pro Monat
83,33 €
| Ohne Kappung | 83,33 € |
| Kappung in sechs Jahren | 3,00 €/m² |
| Neue Miete | 703,33 € |
Vor einer Modernisierung muss der Vermieter die Maßnahme nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen: Art und Umfang in wesentlichen Zügen, voraussichtlicher Beginn und Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Der Mieter muss die Arbeiten grundsätzlich dulden. Umstände, die für ihn eine Härte bedeuten, muss er bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3). Bis zum selben Tag kann er außerordentlich kündigen. Nach den Arbeiten darf die Jahresmiete um 8 % der Kosten steigen, ohne Erhaltungsanteil und gedeckelt auf 3 € je m² in sechs Jahren. Beispiel: Ankündigung am 20. Oktober 2026, Arbeiten frühestens ab dem 20. Januar 2027, Härteeinwand bis zum 30. November 2026. Angekündigt sind 133,33 € im Monat. Rechnet der Vermieter später 153,33 € ab, liegt er 15,0 % darüber; die Erhöhung wird dann erst sechs Monate später fällig, ab dem 1. März 2028 statt ab dem 1. September 2027.
Was als Modernisierung gilt
§ 555b BGB zählt die baulichen Veränderungen auf, die eine Modernisierung sind: Maßnahmen, die Endenergie für die Wohnung nachhaltig einsparen (energetische Modernisierung), der Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage im Sinne des Gebäudemodernisierungsgesetzes, Maßnahmen, die nicht erneuerbare Primärenergie sparen oder das Klima schützen, den Wasserverbrauch senken, den Gebrauchswert erhöhen, einen ersten Glasfaseranschluss schaffen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern, Maßnahmen, die der Vermieter wegen Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat, und die Schaffung neuen Wohnraums. Nicht dazu gehören reine Reparaturen: Erhaltungsmaßnahmen bezahlt der Vermieter selbst, und ihr Anteil wird aus den Modernisierungskosten herausgerechnet.
Was in der Ankündigung stehen muss
Die Ankündigung ist nach § 555c Abs. 1 BGB spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform zu machen. Ein Brief ohne Unterschrift oder eine E-Mail genügt, ein Aushang im Treppenhaus in der Regel nicht, weil er Ihnen nicht zugeht. Inhaltlich verlangt das Gesetz:
- die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen, also so, dass Sie verstehen, was in Ihrer Wohnung und am Haus passiert;
- den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer;
- den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, wenn der Vermieter eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangen will, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Außerdem soll der Vermieter auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2). Das ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung, aber fehlt der Hinweis, sind Sie an Form und Frist nicht gebunden. Bei energetischen Maßnahmen darf er für die Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. Ganz entbehrlich ist die Ankündigung nur bei Maßnahmen mit unerheblicher Einwirkung auf die Wohnung und unerheblicher Mieterhöhung.
Ihre Fristen nach dem Zugang
Mit dem Zugang der Ankündigung beginnen zwei kurze Fristen, die am selben Tag enden. Im Beispiel geht die Ankündigung am 20. Oktober 2026 zu.
| Was | Frist | Im Beispiel | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Beginn der Arbeiten frühestens | drei Monate nach Zugang | 20. Januar 2027 | § 555c Abs. 1 |
| Härteeinwand in Textform | bis Ende des Folgemonats | 30. November 2026 | § 555d Abs. 3 |
| Sonderkündigung des Mieters | bis Ende des Folgemonats | 30. November 2026 | § 555e Abs. 1 |
| Mietende bei Kündigung am 25. November 2026 | Ablauf des übernächsten Monats | 31. Januar 2027 | § 555e Abs. 1 |
Der Härteeinwand
Nach § 555d BGB müssen Sie eine Modernisierung dulden, außer sie wäre für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters, der anderen Mieter und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Das Gesetz zählt die Gründe nicht auf; in Betracht kommen etwa eine schwere Krankheit oder eine Behinderung, mit der die Bauarbeiten nicht zu vereinbaren sind. Die künftige Miete spielt bei der Frage, ob Sie dulden müssen, keine Rolle; sie wird erst bei der Mieterhöhung geprüft.
Härtegründe teilen Sie bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mit. Die Frist beginnt nur, wenn die Ankündigung § 555c entspricht. Waren Sie ohne Verschulden verhindert, können Sie Gründe unverzüglich nachreichen; Gründe gegen die Mieterhöhung müssen aber spätestens bis zum Beginn der Arbeiten mitgeteilt sein. Wer die finanzielle Härte erst bei der Erhöhungserklärung vorbringt, ist nach § 559 Abs. 5 BGB in der Regel zu spät. Eine Ausnahme gilt, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt.
Das Sonderkündigungsrecht
Wer die Modernisierung nicht abwarten will, kann nach § 555e BGB außerordentlich kündigen, bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung. Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats nach der Kündigung. Ein Grund ist nicht nötig, und die Kündigung ist auch während einer vereinbarten Mindestlaufzeit möglich. Bei Bagatellmaßnahmen nach § 555c Abs. 4 entfällt das Recht.
Von der Ankündigung zur Mieterhöhung
Sind die Arbeiten abgeschlossen, kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für Ihre Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, abzüglich der Kosten, die für eine Erhaltung ohnehin angefallen wären, und abzüglich von Zuschüssen. Die Erhöhung ist nach § 559b BGB in Textform zu erklären, mit einer Berechnung aus den entstandenen Kosten und einer Erläuterung. Die Miete steigt mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt.
| angekündigt | abgerechnet | |
|---|---|---|
| Kosten für die Wohnung | 24.000 € | 27.000 € |
| abzüglich Erhaltungsanteil | 4.000 € | 4.000 € |
| umlagefähig | 20.000 € | 23.000 € |
| 8 % im Jahr | 1.600,00 € | 1.840,00 € |
| Erhöhung im Monat | 133,33 € | 153,33 € |
| Kappung 3,00 € je m² in sechs Jahren | 210,00 € | 210,00 € |
| neue Nettokaltmiete | 763,33 € | 783,33 € |
Die abgerechnete Erhöhung liegt 15,0 % über der angekündigten, also mehr als 10 %. Geht die Erhöhungserklärung am 10. Juni 2027 zu, wäre die neue Miete sonst ab dem 1. September 2027 fällig; so verschiebt sich die Fälligkeit auf den 1. März 2028. Die Kappung von 3 € je m² greift hier nicht, weil die Miete vor der Erhöhung über 7 € je m² lag und die Erhöhung unter der Grenze bleibt; bei einer Miete unter 7 € je m² wären es höchstens 2 € je m². Alle Werte rechnet der Modernisierungs-Rechner für Ihre Zahlen nach.
Zwei Sonderfälle in der Ankündigung
Vereinfachtes Verfahren. Betragen die Kosten für die Wohnung höchstens 10.000 €, darf der Vermieter nach § 559c BGB pauschal 30 % als Erhaltungsanteil abziehen, statt ihn zu ermitteln. Die Ankündigung muss das sagen, die künftigen Betriebskosten muss sie dann nicht nennen. Bei 8.000 € Kosten ergibt das 37,33 € im Monat. Einen Härteeinwand gegen die Erhöhung gibt es in diesem Verfahren grundsätzlich nicht, und der Vermieter kann fünf Jahre lang keine weitere Erhöhung nach § 559 oder § 559e verlangen.
Neue Heizung mit Förderung. Baut der Vermieter eine Heizungsanlage ein, die die Voraussetzungen für öffentliche Zuschüsse erfüllt, und nimmt er Fördermittel in Anspruch, darf er nach § 559e BGB 10 % der Kosten abzüglich der Förderung umlegen, mit einem pauschalen Erhaltungsabzug von 15 %. Die Erhöhung ist auf 0,50 € je m² in sechs Jahren begrenzt. Bei 30.000 € Kosten und 9.000 € Förderung wären rechnerisch 137,50 € im Monat möglich, die Kappung lässt aber nur 35,00 € zu.
Was Sie mit der Ankündigung tun
- Datum des Zugangs notieren und die beiden Fristen ausrechnen: Härteeinwand und Sonderkündigung bis zum Ende des Folgemonats.
- Prüfen, ob alle Pflichtangaben enthalten sind, insbesondere der Betrag der erwarteten Erhöhung und die künftigen Betriebskosten. Fehlt etwas, beginnt die Härtefrist nicht, und eine spätere Erhöhung wird sechs Monate später fällig.
- Härtegründe, auch finanzielle, vorsorglich in Textform mitteilen, bevor die Frist abläuft.
- Die angekündigte Erhöhung mit dem Mini-Rechner oben nachrechnen und mit der späteren Erklärung vergleichen.
Bei einer Indexmiete sind Modernisierungserhöhungen nur in engen Fällen erlaubt, bei einer laufenden Staffelmiete gar nicht. Beeinträchtigen die Bauarbeiten die Wohnung, kann eine Mietminderung in Betracht kommen; bei einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 bleibt eine Beeinträchtigung aber drei Monate lang außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB).