Wohnfläche berechnen: was zählt und was nicht
Die Wohnfläche geht in fast jede Mietrechnung ein: Vergleichsmiete, Mietpreisbremse, Betriebskosten und Heizkosten.
Geprüft von Radif Partners · Redaktionsrichtlinien · Methodik
Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung
Wohnfläche
63,00 m²
| Davon Dachschräge zur Hälfte | 3,00 m² |
| Davon Balkon zu einem Viertel | 2,00 m² |
Wie groß eine Mietwohnung ist, bestimmt nach üblicher Praxis die Wohnflächenverordnung, die für den geförderten Wohnungsbau gilt und auch bei freien Mietverträgen herangezogen wird, wenn nichts anderes vereinbart ist. Nach ihrem § 4 zählen die Grundflächen von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll, Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und Flächen unter einem Meter gar nicht. Unbeheizbare Wintergärten zählen zur Hälfte, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Heizungsräume und Garagen gehören nie dazu. Bei einer Dachgeschosswohnung mit 52 m² voller Höhe, 14 m² unter der Schräge, 4 m² unter einem Meter und 8 m² Balkon ergibt das 61,00 m², nicht die 78 m², die man beim Ausmessen der Grundfläche erhält. Im Berliner Mietspiegel macht das bei einem Altbau in mittlerer Lage einen Unterschied von 98,31 € Vergleichsmiete im Monat.
Die Regeln der Wohnflächenverordnung
Die Wohnflächenverordnung legt in drei Schritten fest, was zur Wohnfläche gehört. Zuerst, welche Räume: alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, dazu Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich der Wohnung zugeordnet sind; nicht dazu Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Dachboden oder Garage. Dann, wie gemessen wird: nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ab der Vorderkante der Bekleidung. Zuletzt, wie stark jede Fläche zählt: voll, zur Hälfte, zu einem Viertel oder gar nicht.
| Fläche | Anrechnung |
|---|---|
| Räume mit mindestens 2 m lichter Höhe | voll |
| Raumteile mit 1 m bis unter 2 m lichter Höhe | zur Hälfte |
| Raumteile unter 1 m lichter Höhe | gar nicht |
| unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder, allseits geschlossene Räume | zur Hälfte |
| Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen | in der Regel 25 %, höchstens 50 % |
| Keller, Waschküche, Dachboden, Heizungsraum, Garage | gar nicht |
Rechenbeispiel Dachgeschoss
Eine Altbauwohnung unter dem Dach misst am Boden 70 m², dazu kommt ein Balkon mit 8 m². Davon haben 52 m² mindestens zwei Meter lichte Höhe, 14 m² liegen unter der Schräge zwischen einem und zwei Metern, 4 m² unter einem Meter. Nach der Verordnung ergibt das 52 m² voll, 7,00 m² aus der Schräge und 2,00 m² aus dem Balkon, zusammen 61,00 m². Wer einfach die Bodenfläche mit dem Balkon addiert, kommt auf 78 m², also 17,00 m² zu viel.
| Rechnung | Fläche | Vergleichsmiete im Monat |
|---|---|---|
| nach Wohnflächenverordnung | 61,00 m² | 517,89 € |
| Bodenfläche plus Balkon voll | 78 m² | 616,20 € |
Die beiden Flächen fallen sogar in verschiedene Größenklassen des Mietspiegels (Zeile 70 und 72), und in Euro entscheidet ohnehin die Fläche. Bei einem neuen Vertrag über 720 € läge die Grenze der Mietpreisbremse mit der richtigen Fläche bei 569,68 €. Der kleine Rechner oben ermittelt die Fläche für Ihre Werte.
Wo die Wohnfläche überall zählt
Vergleichsmiete. Mietspiegel nennen Euro je Quadratmeter; die Vergleichsmiete in Euro ist dieser Wert mal Fläche, und Mietspiegel ordnen Wohnungen zusätzlich nach Größenklassen ein (§ 558 Abs. 2 BGB nennt die Größe als Merkmal). Mietpreisbremse und Mieterhöhung. Beide Grenzen werden aus dem Quadratmeterwert und der Fläche gerechnet. Modernisierung. Die Kappung von drei oder zwei Euro je Quadratmeter hängt an der Fläche. Betriebskosten. Ohne andere Vereinbarung wird nach Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB), und auch bei den Heizkosten wird ein Teil nach Fläche verteilt; die Seite zu den Nebenkosten erklärt die Umlage.
Wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt
Viele Mietverträge nennen eine Fläche, ohne zu sagen, wie sie ermittelt wurde. Prüfen Sie sie mit Maßband und Grundriss nach den Regeln oben. Liegt die tatsächliche Fläche deutlich darunter, betrifft das die Vergleichsmiete, die Mietpreisbremse, jede künftige Mieterhöhung und die Verteilung der Betriebskosten. Teilen Sie dem Vermieter Ihre Messung mit, am besten mit einer Skizze und den gemessenen Maßen, und lassen Sie sich die Berechnung der Vertragsfläche zeigen. Bei der nächsten Mieterhöhung oder Nebenkostenabrechnung sollte dann die richtige Fläche angesetzt werden. Ob und in welchem Umfang eine Abweichung darüber hinaus zu einer Minderung oder Rückforderung führt, entscheiden im Streit die Gerichte; der Mieterverein kann Sie dazu beraten.
Was beim Nachmessen oft übersehen wird
- Mitgezählt werden nach § 3 WoFlV auch die Flächen unter Fußleisten, Tür- und Fensterumrahmungen, fest eingebauten Öfen, Heizgeräten, Herden, Bade- und Duschwannen, freiliegenden Leitungen und Einbaumöbeln. Wer nur die frei begehbare Fläche misst, misst zu wenig.
- Nicht mitgezählt werden Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben, außerdem Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Absätzen und Türnischen.
- Fensternischen zählen nur, wenn sie bis zum Fußboden reichen und tiefer als 0,13 Meter sind.
- Beheizte Wintergärten zählen wie normale Räume nach ihrer Höhe; nur unbeheizbare zur Hälfte.
Gemessen oder aus dem Bauplan
Die Verordnung erlaubt beides: die Ausmessung der fertigen Wohnung oder die Ermittlung aus einer Bauzeichnung, die für ein Bauverfahren gefertigt wurde und die lichten Maße erkennen lässt. Wurde anders gebaut als gezeichnet, ist die Fläche nach dem tatsächlichen Bau zu ermitteln. Bei Altbauten mit vielen Umbauten ist das Nachmessen deshalb meist verlässlicher als jeder alte Plan. Messen Sie jeden Raum einzeln, notieren Sie Länge, Breite und die Höhen unter Schrägen, und rechnen Sie die Teilflächen getrennt: So lässt sich jede Zahl später nachprüfen, auch vom Vermieter.