Nebenkosten: welche Betriebskosten Sie zahlen müssen
Umlegen darf der Vermieter nur, was die Betriebskostenverordnung aufzählt und was Ihr Mietvertrag ausdrücklich auf Sie überträgt.
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Ihre kalten Betriebskosten je m²
Je m² und Monat
1,88 €/m²
| Berliner Mittel 2024 | 1,93 €/m² |
| Abweichung | -2,5 % |
Nebenkosten im Mietrecht heißen Betriebskosten: laufende Kosten, die dem Eigentümer durch das Grundstück und den Gebrauch des Gebäudes entstehen. Sie tragen sie nur, wenn der Mietvertrag es vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB), und nur in den Grenzen der Betriebskostenverordnung. Deren § 2 zählt 17 Nummern auf, von der Grundsteuer über Wasser, Heizung, Aufzug, Müll, Reinigung, Garten und Versicherung bis zu den sonstigen Betriebskosten. Ausgeschlossen sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung. Seit dem 1. Juli 2024 gehören auch die Nutzungsentgelte für den Kabelanschluss nicht mehr dazu. Als Maßstab für die Höhe nennt die Berliner Betriebskostenübersicht für das Abrechnungsjahr 2024 im Mittel 1,93 € je Quadratmeter und Monat für die kalten Posten und 1,50 € für Heizung und Warmwasser. Für eine Wohnung mit 62 m² sind das 119,66 € und 93,00 € im Monat. Zahlen Sie für die kalten Posten 1.650 € im Jahr, liegen Sie mit 2,22 € je Quadratmeter etwa 15 Prozent über dem Berliner Mittel.
Was Betriebskosten sind
Das Gesetz definiert sie in § 556 Abs. 1 BGB und wortgleich in § 1 der Betriebskostenverordnung: Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen laufend entstehen. Zwei Merkmale tragen diese Definition. Laufend heißt wiederkehrend, nicht unbedingt jährlich; eine Prüfung, die alle paar Jahre fällig ist, kann dazugehören, eine einmalige Anschaffung nicht. Und es geht um Gebrauch, nicht um Erhaltung: Was der Eigentümer aufwendet, um Abnutzung, Alterung und Witterungsschäden zu beseitigen, ist Instandhaltung und bleibt bei ihm.
Erledigt der Vermieter Arbeiten selbst, etwa die Gartenpflege, darf er den Betrag ansetzen, den eine gleichwertige Leistung eines Unternehmers kosten würde, aber ohne dessen Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Er muss diesen Betrag in der Abrechnung nachvollziehbar machen, zum Beispiel mit einem Vergleichsangebot.
Die 17 Nummern der Betriebskostenverordnung
Die abschließende Liste steht in § 2 BetrKV. Abschließend heißt: Was nicht unter eine der Nummern fällt, ist keine Betriebskostenposition, auch wenn es laufend anfällt. Die Tabelle fasst jede Nummer mit Beispielen aus dem Wortlaut zusammen.
| Nr. | Posten | Was dazugehört (Beispiele aus dem Wortlaut) |
|---|---|---|
| 1 | laufende öffentliche Lasten | namentlich die Grundsteuer |
| 2 | Wasserversorgung | Verbrauch, Grundgebühren, Miete und Eichung der Wasserzähler |
| 3 | Entwässerung | Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung, Entwässerungspumpe |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Messungen, Verbrauchserfassung |
| 5 | Warmwasser | zentrale Anlage, gewerbliche Lieferung, Wartung von Warmwassergeräten |
| 6 | verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen | Kosten nach Nr. 4 und 2 für kombinierte Anlagen |
| 7 | Personen- oder Lastenaufzug | Betriebsstrom, Bedienung, Prüfung, Reinigung |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Gebühren, Müllschlucker, Müllmengenerfassung |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Flure, Treppen, Keller, Waschküche, Fahrkorb |
| 10 | Gartenpflege | Pflanzen, Spielplatz samt Sand, nicht öffentliche Zugänge |
| 11 | Beleuchtung | Strom für Außenlicht und gemeinsam genutzte Räume |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren, soweit nicht schon unter Nr. 4 |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Feuer, Sturm, Wasser, Elementarschäden, Glas, Haftpflicht |
| 14 | Hauswart | Vergütung und Sozialbeiträge, ohne Reparatur und Verwaltung |
| 15 | Antenne, Breitbandnetz, Glasfaser | Betriebsstrom und Prüfung; Glasfaser mit Bereitstellungsentgelt |
| 16 | Einrichtungen für die Wäschepflege | Strom, Pflege und Prüfung gemeinsamer Waschmaschinen |
| 17 | sonstige Betriebskosten | laufende Kosten im Sinne von § 1, die Nr. 1 bis 16 nicht erfassen |
Bei den Nummern 4 bis 6 geht die Heizkostenverordnung vor: Sie bestimmt, dass ein Teil der Kosten nach Verbrauch verteilt wird, und gibt Ihnen Kürzungsrechte, wenn das nicht geschieht. Die Einzelheiten stehen auf der Seite zur Heizkostenabrechnung. Beim Hauswart der Nummer 14 dürfen Arbeiten, die er selbst erledigt, nicht zusätzlich unter den Nummern 2 bis 10 und 16 erscheinen; sonst zahlen Sie dieselbe Arbeit zweimal.
Was ausdrücklich keine Betriebskosten sind
§ 1 Abs. 2 BetrKV nennt zwei Gruppen, die nie umgelegt werden dürfen:
- Verwaltungskosten: Personal und Einrichtungen der Verwaltung, Aufsicht, die Verwaltungsarbeit des Vermieters selbst, Prüfung des Jahresabschlusses und Geschäftsführung.
- Instandhaltung und Instandsetzung: alles, was nötig ist, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen.
Daraus folgt eine einfache Prüffrage für jede Rechnung in den Belegen: Wurde etwas betrieben, gereinigt, geprüft oder versichert, oder wurde etwas repariert oder ersetzt? Eine neue Pumpe für die Heizung, ein ausgetauschtes Türschloss oder die Reparatur des Aufzugs sind Instandsetzung, auch wenn sie auf einer Rechnung zusammen mit der Wartung stehen. Der Anteil muss dann herausgerechnet werden.
Kabelfernsehen, Breitband und Glasfaser seit 2024
Nummer 15 wurde mehrfach geändert und ist der Posten, bei dem alte Mietverträge am häufigsten nicht mehr stimmen. Bis zum 30. Juni 2024 durften das Nutzungsentgelt für einen Kabelanschluss, die Gebühren für die Kabelweitersendung und die monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse umgelegt werden. Seit dem 1. Juli 2024 bleiben bei einer Gemeinschaftsantenne nur der Betriebsstrom und die regelmäßige Prüfung samt Einstellung; bei einem Breitbandnetz nur der Betriebsstrom. Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden, gelten die Buchstaben a und b überhaupt nicht mehr.
Neu ist Buchstabe c: der Betrieb einer gebäudeinternen Verteilung, die vollständig über Glasfaser an ein Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen ist, wenn Sie Ihren Anbieter frei wählen können. Umlagefähig sind dort der Betriebsstrom und ein Bereitstellungsentgelt nach dem Telekommunikationsgesetz. Dieses Entgelt tragen Sie nur, wenn die Maßnahme wirtschaftlich umgesetzt wurde; bei einer aufwendigen Maßnahme muss der Vermieter vorher nach Möglichkeit drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste gewählt haben (§ 556 Abs. 3a BGB).
Pauschale oder Vorauszahlung
Der Vertrag kann die Betriebskosten auf zwei Arten regeln (§ 556 Abs. 2 BGB). Bei einer Vorauszahlung zahlen Sie monatlich einen Abschlag, der in angemessener Höhe vereinbart sein muss, und erhalten jährlich eine Abrechnung, wie auf der Seite zur Nebenkostenabrechnung beschrieben. Bei einer Pauschale gibt es keine Abrechnung. Steigen die Kosten, darf der Vermieter die Pauschale nur erhöhen, wenn der Vertrag das vorsieht, und nur mit einer Erklärung in Textform, die den Grund nennt und erläutert; sie wirkt ab dem übernächsten Monat (§ 560 Abs. 1 und 2 BGB). Sinken die Kosten, muss er die Pauschale ab diesem Zeitpunkt herabsetzen und Ihnen das unverzüglich mitteilen.
Wie hoch Nebenkosten üblicherweise sind
Bundesweite amtliche Durchschnittswerte gibt es nicht. Die Berliner Betriebskostenübersicht der Senatsverwaltung nennt für das Abrechnungsjahr 2024 Mittelwerte von 1,93 € je Quadratmeter und Monat für die kalten Betriebskosten und 1,50 € für Heizung und Warmwasser. Hochgerechnet auf typische Wohnungsgrößen:
| Wohnfläche | kalt im Monat | warm im Monat | zusammen im Jahr |
|---|---|---|---|
| 40 m² | 77,20 € | 60,00 € | 1.646 € |
| 62 m² | 119,66 € | 93,00 € | 2.552 € |
| 85 m² | 164,05 € | 127,50 € | 3.499 € |
Ein Wert über dem Mittel ist kein Fehler: Ein Haus mit Aufzug, Hauswart und großer Gartenanlage kostet mehr als ein Haus ohne. Liegt aber ein einzelner Posten weit darüber, lohnt sich der Blick in die Belege. Der kleine Rechner oben rechnet Ihre kalten Kosten auf den Quadratmeter um; der Rechner Nebenkostenabrechnung prüfen macht dasselbe für die warmen Kosten und prüft die Fristen. Folgt aus der Abrechnung eine Nachzahlung, hilft die Seite zur Nebenkosten-Nachzahlung.