Mietspiegel 2026: Was Ihre Wohnung kosten darf

So rechnet der Mietcheck

Der Rechner arbeitet in drei Schritten, und jeder steht in einem eigenen, getesteten Programmteil. Zuerst ermittelt er die ortsübliche Vergleichsmiete. In Berlin sucht er im Berliner Mietspiegel 2026 das Feld nach Wohnlage, Bezugsfertigkeit und Wohnfläche, beginnt beim Mittelwert und verschiebt ihn nach der Orientierungshilfe: Für jede der fünf Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld, in der die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, kommen 20 Prozent des Abstands zum oberen Spannenwert hinzu, im umgekehrten Fall gehen 20 Prozent des Abstands zum unteren Wert ab, und die Gruppen werden gegeneinander aufgerechnet. Unser Beispiel aus der Broschüre, ein Altbau von 1930 mit 60 m² in mittlerer Lage, landet so in Zeile 81 bei 7,30 € je Quadratmeter, mit drei besseren und zwei schlechteren Gruppen bei 7,75 €. In Hamburg wählt der Rechner im Mietenspiegel 2025 das Feld nach Wohnlage, Baualtersklasse und Fläche; eine Wohnung von 1965 mit 55 m² in normaler Lage liegt beim Mittelwert von 7,56 €.

Im zweiten Schritt prüft er die Regeln der Gemeinde. Er schlägt sie in den Verordnungen nach, die die Landesregierungen nach § 556d Abs. 2 und § 558 Abs. 3 BGB erlassen haben, mit dem Tag des Inkrafttretens und dem Tag, an dem sie auslaufen. Maßgeblich ist der Tag des Vertragsschlusses für die Mietpreisbremse und der Tag, an dem das Erhöhungsschreiben ankommt, für die Kappungsgrenze. Im dritten Schritt rechnet er: die zulässige Miete bei Vertragsbeginn mit Vormiete und Ausnahmen, oder die zulässige neue Miete mit Kappungsgrenze, Sperrfrist und Zustimmungsfrist. Alle Rechtswerte liest das Programm aus einer Parameterdatei, die wir am 12. Oktober 2026 gegen die amtlichen Texte geprüft haben. Was im Einzelnen geschieht, steht in der Methodik.

Warum die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel alles entscheidet

Die meisten Mietrechner im Netz fragen Sie nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Genau diese Zahl kennt aber fast niemand: Sie steckt in einem PDF von dreißig Seiten, in einer Tabelle mit fast zweihundert Zeilen, in einem Straßenverzeichnis und in einer Liste von Ausstattungsmerkmalen, die man erst gegeneinander aufrechnen muss. Wer sich dabei um eine Zeile vertut, rechnet mit einem Wert, der in Berlin leicht zwei Euro je Quadratmeter danebenliegt, bei 60 m² also 120 Euro im Monat. Deshalb rechnet dieser Rechner den Mietspiegel selbst aus, wo die Stadt es zulässt, und zeigt Ihnen die Zeile, aus der der Wert stammt, damit Sie ihn in der Broschüre nachschlagen können.

Der zweite Punkt, an dem andere Rechner scheitern, ist die Gemeinde. Ob 15 oder 20 Prozent Kappungsgrenze gelten und ob die Mietpreisbremse greift, steht in keinem Bundesgesetz, sondern in sechzehn Landesverordnungen mit eigenen Listen und eigenen Laufzeiten. Manche erfassen nur einzelne Ortsteile, manche laufen 2026 aus, andere wurden gerade verlängert. Wir haben jede Liste aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt übernommen und die Zahl der Gemeinden gegen den amtlichen Text gezählt. Steht Ihre Gemeinde nicht darin, sagt Ihnen der Rechner das, statt still mit 15 Prozent weiterzurechnen.

Welche Städte ihren Mietspiegel freigeben, und welche nicht

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Mieten, die die Gemeinde oder die Verbände der Mieter und Vermieter erstellen. Das Gesetz verlangt, dass er veröffentlicht wird. Ob man seine Werte weiterverwenden darf, regelt es nicht, und die Städte entscheiden unterschiedlich. Hamburg stellt die Tabellenwerte als offene Daten unter der Datenlizenz Deutschland bereit, Dortmund veröffentlicht seinen Mietspiegel als amtliche Bekanntmachung im Amtsblatt. Berlin veröffentlicht den Mietspiegel über die Senatsverwaltung ohne Vorbehalt, das Straßenverzeichnis im Amtsblatt. München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Dresden, Hannover, Nürnberg, Bremen, Essen behalten sich dagegen ausdrücklich alle Rechte vor, teils mit dem Satz, die Werte dürften nicht in elektronischen Systemen gespeichert oder angeboten werden.

Wir halten uns daran. Für diese Städte zeigt der Rechner keinen einzigen Wert aus dem Mietspiegel, sondern verlinkt das offizielle Online-Angebot der Stadt, in dem Sie Ihre Wohnung einordnen. Den Wert tragen Sie ein, und von da an übernimmt unser Rechner, was das städtische Werkzeug nicht kann: Er prüft, ob in Ihrer Stadt am Tag Ihres Vertrags die Mietpreisbremse galt, welche Kappungsgrenze anzuwenden ist, und wie viel Sie zurückfordern oder ablehnen können.

Neuer Vertrag: die Grenze der Mietpreisbremse

Wer in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse einen Vertrag unterschreibt, darf zu Beginn höchstens die Vergleichsmiete plus zehn Prozent zahlen. Für die Berliner Beispielwohnung sind das 481,80 € im Monat; verlangt der Vermieter 620 €, sind 138,20 € monatlich zu viel. Höher darf die Miete nur sein, wenn schon der Vormieter mehr zahlte, wenn in den letzten drei Jahren modernisiert wurde, wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurde oder wenn es die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist. Diese Ausnahmen muss der Vermieter vor Vertragsschluss in Textform offenlegen (§ 556g Abs. 1a BGB), sonst kann er sich nicht darauf berufen.

Zu viel gezahlte Miete bekommen Sie nur nach einer Rüge zurück. Eine Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn wirkt zurück bis zum ersten Tag, solange der Vertrag läuft; danach zählt nur, was nach ihrem Zugang fällig wird. Der Mietpreisbremse-Rechner rechnet beide Fälle mit Ihren Daten durch. Wir behalten keinen Anteil an der Rückzahlung und vermitteln keine Dienstleister, die einen Teil des Betrags verlangen.

Mieterhöhung: drei Grenzen und zwei Fristen

Bei einem laufenden Vertrag kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB). Drei Grenzen gelten gleichzeitig, und die niedrigste setzt sich durch: die Vergleichsmiete selbst, die Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent bezogen auf die Miete vor drei Jahren, und die Sperrfrist, nach der die Miete bei Wirksamwerden mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein muss. Das Schreiben selbst darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung kommen.

Die Zustimmungsfrist läuft bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang, die neue Miete gilt ab dem dritten. In unserem Beispiel mit 600 € Miete, 60 m² und einer Vergleichsmiete von 12 Euro wären 720 € nach der Vergleichsmiete möglich, die Kappungsgrenze von 15 Prozent erlaubt aber nur 690 €. Wer ein Erhöhungsschreiben am 5. Oktober 2026 erhält, hat bis zum 31. Dezember 2026 Zeit. Der Mieterhöhungsrechner zeigt diese Daten für Ihren Fall und auch den frühesten zulässigen Termin, wenn das Schreiben zu früh kam.

Nebenkosten, Index und Staffel

Neben der Kaltmiete entscheiden die Betriebskosten über die Wohnkosten. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums ankommen, sonst entfällt eine Nachzahlung; Einwendungen sind bis zwölf Monate nach Zugang möglich (§ 556 Abs. 3 BGB). Zum Vergleich hat der Berliner Senat für 2024 durchschnittlich 1,93 € je Quadratmeter und Monat für die kalten Betriebskosten und 1,50 € für Heizung und Warmwasser ermittelt. Mit dem Rechner Nebenkostenabrechnung prüfen rechnen Sie Ihre Werte auf diese Einheit um. Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts; der Indexmiete-Rechner enthält die amtlichen Monatswerte bis zum letzten veröffentlichten Monat. Eine Staffelmiete legt die Erhöhungen im Voraus fest, jede Stufe muss aber ein Jahr gelten und unterliegt in Gebieten mit Mietpreisbremse selbst der Grenze von zehn Prozent.

Für Mieter, die neu in Deutschland sind

Jede Seite gibt es auch auf Englisch, geschrieben für Menschen, die in Deutschland zur Miete wohnen und die Begriffe des Mietrechts zum ersten Mal lesen. Die Rechner sind dieselben, die Zahlen kommen aus denselben amtlichen Quellen. Englische Seiten erklären die deutschen Fachwörter beim ersten Auftreten, denn im Schriftverkehr mit Vermieter, Hausverwaltung oder Gericht bleiben sie deutsch.