Modernisierungsumlage: Wie viel mehr Miete nach dem Umbau?
Kosten aus der Mieterhöhungserklärung eintragen; der Rechner zieht Erhaltung und Zuschüsse ab und wendet die Kappungsgrenze an.
Geprüft von Radif Partners · Redaktionsrichtlinien · Methodik
Zulässige Erhöhung pro Monat
100 €
Neue Miete 800 €
| Umlagefähige Kosten | 15.000 € |
| Abzug Erhaltung | 3.000 € |
| 8 % pro Jahr | 1.200 € |
| Ohne Kappung pro Monat | 100 € |
| Kappungsgrenze in sechs Jahren | 3,00 €/m² |
Die Erhöhung wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung fällig (§ 559b Abs. 2 BGB).
So rechnen wirNach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für Ihre Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Kosten, die ohnehin für Instandhaltung angefallen wären, gehören nicht dazu, ebenso wenig Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungen höchstens um 3 € je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 € je Quadratmeter höchstens um 2 €. Beispiel: 18.000 € Kosten für Ihre Wohnung, davon 3.000 € ersparte Erhaltung, ergeben 1.200,00 € im Jahr, also 100,00 € im Monat mehr; die Miete steigt von 700 € auf 800,00 €. Bei Kosten bis 10.000 € kann der Vermieter das vereinfachte Verfahren mit 30 Prozent Pauschale für Erhaltung wählen. Für eine geförderte neue Heizung gelten zehn Prozent und höchstens 0,50 € je Quadratmeter (§ 559e BGB). Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
Die Rechnung Schritt für Schritt
Der Rechner folgt § 559 BGB. Von den Kosten, die auf Ihre Wohnung entfallen, zieht er die ersparten Erhaltungskosten und die Drittmittel ab. Auf den Rest wendet er acht Prozent im Jahr an und teilt durch zwölf. Danach prüft er die Kappungsgrenze von Absatz 3a: höchstens 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren, 2 €, wenn die Miete vorher unter 7 € lag. Haben Sie in den letzten sechs Jahren schon eine Modernisierungserhöhung bekommen, tragen Sie sie im letzten Feld ein; sie wird angerechnet.
| Fall | Basis | pro Monat | neue Miete |
|---|---|---|---|
| Standard: 18.000 € minus 3.000 € Erhaltung | 15.000 € | 100,00 € | 800,00 € |
| teuer: 45.000 € minus 5.000 €, Kappung 3 €/m² | 40.000 € | 210,00 € | 910,00 € |
| dieselbe Maßnahme, Miete vorher 6 €/m² | 40.000 € | 140,00 € | 560,00 € |
| vereinfacht: 9.000 €, 30 % Pauschale | 6.300 € | 42,00 € | 742,00 € |
| Heizung § 559e: 24.000 € minus 7.000 € Förderung | 13.400 € | 35,00 € | 735,00 € |
Wann die Erhöhung gilt
Die Erklärung muss in Textform kommen und die Erhöhung anhand der entstandenen Kosten berechnen und erläutern (§ 559b BGB). Gezahlt wird ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. Was in der Ankündigung stehen muss und wie Sie einen Härteeinwand erheben, erklärt die Seite zur Modernisierungsankündigung. Eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete nach § 558 bleibt daneben möglich; die Modernisierungsumlage zählt bei deren Kappungsgrenze nicht mit.