Kaution zurück: wann Sie Ihr Geld nach dem Auszug bekommen
Das Gesetz nennt keinen festen Tag für die Rückzahlung, aber es setzt dem Vermieter enge Grenzen, wie lange er Schäden noch geltend machen kann.
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Was zurückkommt: Kaution plus Zinsen
Kaution mit Zinsen
2.163,79 €
| Davon Zinsen | 63,79 € |
Nach dem Auszug muss der Vermieter über die Kaution abrechnen und sie samt Zinsen zurückzahlen, soweit er keine berechtigten Ansprüche mehr hat. Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht; das BGB legt keinen Monat fest, und Angaben wie drei oder sechs Monate sind Faustregeln, keine Gesetzesregel. Fest steht dagegen die Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat. Geben Sie die Schlüssel am 30. November 2026 zurück, endet diese Frist am 30. Mai 2027. Die Zinsen gehören nach § 551 Abs. 3 BGB Ihnen und erhöhen die Kaution. Auf einer Kaution von 2.940 € ergeben 0,5 % über 6 Jahre mit Zinseszins 89,31 €, bei 2,0 % schon 370,92 €. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil zurückhalten; wie viel, sagt das Gesetz nicht.
Keine feste Frist, aber eine Pflicht zur Abrechnung
Viele Ratgeber nennen eine feste Frist für die Rückzahlung der Kaution. Im Gesetz steht sie nicht. Weder § 551 BGB noch eine andere Vorschrift bestimmt, wann die Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen ist. Der Rückzahlungsanspruch wird erst fällig, wenn der Vermieter angemessene Zeit hatte, seine Ansprüche zu prüfen. Wie lang diese Zeit ist, hängt vom Einzelfall ab: Bei einer sauber übergebenen Wohnung ohne offene Posten ist sie kurz, bei Streit über Schäden oder einer ausstehenden Abrechnung länger.
Das heißt nicht, dass der Vermieter beliebig warten darf. Er muss über die Kaution abrechnen: aufstellen, welche Ansprüche er hat, sie mit der Kaution samt Zinsen verrechnen und den Rest auszahlen. Ansprüche, die erkennbar nicht bestehen, rechtfertigen keinen Einbehalt. Und die kurze Verjährung für Schäden setzt ihm einen festen Rahmen.
Sechs Monate für Schäden: § 548 BGB
Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Frist beginnt, sobald er die Wohnung zurückerhält, in der Regel mit der Schlüsselübergabe, nicht erst mit dem Vertragsende. Umgekehrt verjähren Ihre Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Wegnahme einer Einrichtung, etwa einer eingebauten Küche, sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2).
| Rückgabe der Wohnung | Verjährung der Schadensansprüche |
|---|---|
| 30. November 2026 | 30. Mai 2027 |
| 31. August 2026 | 28. Februar 2027 |
| 15. März 2027 | 15. September 2027 |
Die zweite Zeile zeigt eine Besonderheit: Gibt es im Zielmonat keinen entsprechenden Tag, endet die Frist am letzten Tag des Monats. Was die Verjährung für die Kaution bedeutet, ist weniger einfach, als es scheint. Nach § 215 BGB schließt die Verjährung eine Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch zu dem Zeitpunkt, als erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. Ob ein Vermieter nach sechs Monaten noch Schäden mit der Kaution verrechnen darf, ist deshalb eine Frage des Einzelfalls. Sicher ist: Wer innerhalb der sechs Monate weder abrechnet noch Schäden konkret benennt, steht schlecht da.
Was abgezogen werden darf, und was nicht
Die Kaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Abziehen darf der Vermieter:
- offene Mieten und Nutzungsentschädigung für die Zeit nach dem Vertragsende,
- eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung, die rechtzeitig gekommen ist,
- Schadensersatz für Beschädigungen über die normale Abnutzung hinaus,
- Kosten, die Sie nach einer wirksamen Vertragsklausel tragen müssen.
Normale Abnutzung gehört nicht dazu: Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Jeder Abzug muss in der Abrechnung so beschrieben sein, dass Sie ihn prüfen können, mit Art des Schadens und Betrag. Ein Übergabeprotokoll, das beide unterschrieben haben, ist dafür das wichtigste Beweismittel, ebenso Fotos mit Datum beim Ein- und Auszug.
Einbehalt für eine ausstehende Betriebskostenabrechnung
Die Abrechnung über das letzte Jahr kommt oft erst lange nach dem Auszug. Der Vermieter darf deshalb einen Teil der Kaution zurückhalten, der einer zu erwartenden Nachzahlung entspricht. Das Gesetz nennt dafür keine Höhe. Ein vernünftiger Anhalt sind die Nachzahlungen der letzten Jahre. Für die Abrechnung selbst gilt die Frist aus § 556 Abs. 3 BGB: zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, sonst ist eine Nachforderung ausgeschlossen. Mehr dazu auf der Seite zur Nebenkosten-Nachzahlung.
Die Zinsen gehören Ihnen
Der Vermieter muss eine Geldkaution verzinslich anlegen, und die Erträge stehen dem Mieter zu; sie erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Über Jahre wächst die Kaution so mit Zinseszins. Für eine Kaution von 2.940 € (drei Nettokaltmieten zu 980 €) nach 6 Jahren:
| Zinssatz des Kontos | Zinsen | Rückzahlung ohne Abzüge |
|---|---|---|
| 0,1 % | 17,68 € | 2.957,68 € |
| 0,5 % | 89,31 € | 3.029,31 € |
| 1,0 % | 180,87 € | 3.120,87 € |
| 2,0 % | 370,92 € | 3.310,92 € |
Den tatsächlichen Zinssatz kennt nur die Bank; der kleine Rechner oben rechnet mit dem Satz, den Sie eintragen. Hat der Vermieter die Kaution nicht angelegt, schuldet er Ihnen trotzdem die Zinsen, die eine ordnungsgemäße Anlage gebracht hätte. In einem Studenten- oder Jugendwohnheim entfällt die Verzinsungspflicht.
So holen Sie Ihr Geld zurück
- Bei der Übergabe ein Protokoll anfertigen und unterschreiben lassen, Zählerstände notieren.
- Neue Anschrift und Kontoverbindung schriftlich mitteilen.
- Abrechnung über die Kaution samt Zinsen verlangen und eine Frist setzen.
- Nach Fristablauf mahnen; bleibt das erfolglos, Mahnbescheid oder Klage beim Amtsgericht.
Lag die Kaution auf einem verpfändeten Sparbuch oder Konto auf Ihren Namen, brauchen Sie keine Auszahlung, sondern die Freigabe des Pfandrechts durch den Vermieter. Bei einer Bürgschaft verlangen Sie die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde. Wie hoch die Kaution von Anfang an sein durfte, erklärt die Seite zur Mietkaution; Zinsen und Raten rechnet der Kaution-Rechner.