Die Rüge: wie Sie zu viel gezahlte Miete zurückbekommen
Ohne Rüge kein Geld zurück: Erst die Rüge in Textform öffnet den Anspruch auf Rückzahlung nach § 556g BGB.
Geprüft von Radif Partners · Redaktionsrichtlinien · Methodik
Was bringt Ihre Rüge?
Zurückzufordern
2.520 €
| Monate | 21 |
| Ab Mietbeginn? | ja |
Liegt die vereinbarte Miete über der Grenze der Mietpreisbremse, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, und der Vermieter muss zu viel gezahlte Miete herausgeben. Zurückverlangen können Sie sie nach § 556g Abs. 2 BGB aber erst, wenn Sie den Verstoß gerügt haben. Die Rüge muss in Textform erklärt werden, ein Brief oder eine E-Mail genügt, und sich auf die Auskunft beziehen, die der Vermieter vor Vertragsschluss gegeben hat, falls er eine erteilt hat. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und läuft der Vertrag noch, bekommen Sie alles zurück, was Sie seit Vertragsbeginn zu viel gezahlt haben. Rügen Sie später oder nach dem Auszug, gibt es nur die Miete zurück, die nach Zugang der Rüge fällig wird. Bei 140 € Überzahlung im Monat und Mietbeginn am 1. April 2024 sind das bis Ende Oktober 2026 mit einer Rüge nach 29 Monaten 4.340 €, mit einer Rüge nach 31 Monaten nur 0 €.
Was die Rüge bewirkt
§ 556g BGB unterscheidet zwei Dinge. Die Vereinbarung über eine zu hohe Miete ist von Anfang an unwirksam, soweit sie die zulässige Miete übersteigt (Absatz 1). Und der Anspruch auf Rückzahlung entsteht nur für die Zeit, die die Rüge abdeckt (Absatz 2). Ohne Rüge bleibt das Geld also beim Vermieter, obwohl er es nicht verlangen durfte. Mit einer frühen Rüge holen Sie es vollständig zurück, mit einer späten nur ab der Rüge.
Die 30-Monats-Grenze in Zahlen
| Rüge nach | zurück ab | Monate bis Ende Oktober 2026 | Betrag |
|---|---|---|---|
| 12 Monaten | Mietbeginn | 31 | 4.340 € |
| 29 Monaten | Mietbeginn | 31 | 4.340 € |
| 31 Monaten | 1. Dezember 2026 | 0 | 0 € |
Der Sprung zwischen 29 und 31 Monaten zeigt, warum die Frist so wichtig ist: Zwei Monate später gerügt, und die Überzahlung von mehr als zweieinhalb Jahren ist verloren. Die Grenze von 30 Monaten gilt für Mietverträge, die ab dem 1. April 2020 geschlossen wurden; für ältere Verträge galt eine engere Regel. Der kleine Rechner oben rechnet die Grenze für Ihre eigenen Zahlen.
Was in die Rüge gehört
- Ihre Daten und die Wohnung. Name, Anschrift, Lage der Wohnung, Datum des Mietvertrags und des Mietbeginns.
- Die Beanstandung. Dass die vereinbarte Nettokaltmiete die nach § 556d BGB zulässige Miete übersteigt.
- Die Grundlage. Die Vergleichsmiete laut Mietspiegel mit Ausgabe und Feld oder Ergebnis der städtischen Online-Abfrage, die Grenze von zehn Prozent und der Betrag, um den die Miete zu hoch ist.
- Bezug auf die Auskunft. Hat der Vermieter vor Vertragsschluss eine Vormiete, eine Modernisierung, einen Neubau oder eine umfassende Modernisierung genannt, gehen Sie darauf ein und erklären, warum die Ausnahme nicht trägt.
- Die Forderung. Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge und künftig Zahlung nur der zulässigen Miete.
- Bitte um Auskunft. Nach § 556g Abs. 3 BGB muss der Vermieter Ihnen die Tatsachen mitteilen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und er sie unschwer geben kann.
So kann eine Rüge aussehen
Ein Beispiel, das Sie an Ihren Fall anpassen: „Sehr geehrte Damen und Herren, für die Wohnung im zweiten Obergeschoss links, Musterstraße 1, haben wir am 15. März 2024 einen Mietvertrag mit Beginn am 1. April 2024 geschlossen. Die vereinbarte Nettokaltmiete von 900 Euro übersteigt die nach § 556d BGB zulässige Miete. Nach dem Mietspiegel ergibt sich für die Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,90 Euro je Quadratmeter, bei 70 Quadratmetern also 763 Euro; zulässig sind höchstens 839,30 Euro. Wir rügen hiermit den Verstoß gegen die Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, verlangen die Rückzahlung der seit Mietbeginn zu viel gezahlten Beträge und bitten um Auskunft über die Tatsachen, auf die Sie die vereinbarte Miete stützen.“ Datum, Name, gegebenenfalls Unterschrift. Die Zahlen im Beispiel sind frei gewählt; setzen Sie Ihre eigenen ein.
Die Auskunft des Vermieters vor Vertragsschluss
Will sich der Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muss er Sie vor Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a). Hat er das versäumt, gilt die normale Grenze, auch wenn die Ausnahme in der Sache vorläge. Holt er die Auskunft nach, kann er sich erst zwei Jahre später darauf berufen; hat er sie nicht in Textform erteilt, erst nach formgerechter Nachholung. Prüfen Sie deshalb vor der Rüge, ob und wann Sie eine solche Auskunft bekommen haben, und heben Sie den Mietvertrag mit allen Anlagen auf.
Wenn die Verordnung inzwischen ausgelaufen ist
Maßgeblich ist, ob die Mietpreisbremse am Tag des Vertragsschlusses in Ihrer Gemeinde galt. Läuft die Landesverordnung später aus, wie in Hessen im November 2026 oder in Baden-Württemberg Ende 2026, bleibt Ihr Anspruch bestehen. Auch die Rüge ist danach noch möglich, nur gilt die 30-Monats-Grenze weiter. Die Seiten der Länder, etwa Mietpreisbremse Hessen, nennen die Laufzeiten. Ob Ihre Miete überhaupt zu hoch war, rechnet der Mietpreisbremse-Rechner aus; die Grundlagen stehen auf der Seite Mietpreisbremse.
Kosten und Hilfe
Eine Rüge kostet nichts, und Sie brauchen dafür weder eine Kanzlei noch einen Dienstleister. Mietervereine helfen ihren Mitgliedern beim Schreiben und bei der Durchsetzung. Legal-Tech-Anbieter übernehmen das Verfahren gegen einen Anteil an der zurückgeforderten Summe; ob sich das lohnt, hängt vom Betrag und vom Aufwand ab, den Sie selbst tragen möchten. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet das Amtsgericht am Ort der Wohnung.