Mietpreisbremse in Bayern: eine Verordnung, drei Schutzregeln
Gemeinde eintragen: Der Mietcheck zeigt, ob die bayerische Mieterschutzverordnung sie erfasst, und rechnet die Grenzen aus.
Geprüft von Radif Partners · Redaktionsrichtlinien · Methodik
Höchstens zulässige Miete bei Mietbeginn
keine Grenze
Die Gemeinde steht zu diesem Datum in keiner Verordnung.
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 11,00 €/m² |
| Vergleichsmiete für Ihre Fläche | 682 € |
| Mietpreisbremse | gilt hier nicht |
| Kappungsgrenze | 20 % in drei Jahren |
Ohne Mietpreisbremse gilt bei Vertragsschluss keine Grenze aus §§ 556d ff. BGB. Spätere Erhöhungen folgen trotzdem § 558 BGB mit Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.
So rechnen wirBayern regelt alle drei Mieterschutzinstrumente des BGB in einer einzigen Verordnung, der Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025. Sie gilt seit dem 1. Januar 2026 und läuft bis zum 31. Dezember 2029. Für dieselbe Liste von Gemeinden ordnet sie dreierlei an: die Mietpreisbremse bei neuen Verträgen, die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent bei Mieterhöhungen und eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren, wenn eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft wird. Die Liste umfasste zunächst 285 Gemeinden; seit einer Änderung im Juli 2026 sind es 284. Mehr als zwei Drittel davon liegen in Oberbayern, darunter die Landeshauptstadt München und fast alle Gemeinden ihres Umlands; dazu kommen Städte wie Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Würzburg und Erlangen. Erfasst sind immer ganze Gemeinden, nie einzelne Ortsteile. Beispiel Ingolstadt: Bei einer angenommenen Vergleichsmiete von 12,00 € je Quadratmeter darf ein neuer Vertrag über 70 m² höchstens 924,00 € kalt kosten.
Die bayerische Mieterschutzverordnung
Statt drei getrennter Verordnungen hat Bayern eine Sammelverordnung erlassen, die sich auf § 556d Abs. 2, § 558 Abs. 3 und § 577a Abs. 2 BGB stützt. Für die Mieter hat das einen praktischen Vorteil: Wo die Mietpreisbremse gilt, gilt auch die abgesenkte Kappungsgrenze und die längere Kündigungssperre, mit derselben Laufzeit. Die Vorgängerverordnung von 2021 lief Ende 2025 aus; die neue schließt nahtlos an. Fundstelle ist GVBl. 2025 S. 718, die Änderung von 2026 steht im GVBl. 2026 S. 334.
Was der Mietcheck für Ingolstadt rechnet
Bei einem neuen Vertrag über 70 m² und der Annahme einer Vergleichsmiete von 12,00 € sind höchstens 924,00 € zulässig; vereinbart sind 980 €, also 56,00 € zu viel im Monat. Bei einer Mieterhöhung von 714 € auf 840 € bremst die Kappungsgrenze auf 821,10 €. Die Vergleichsmiete selbst kommt aus dem Mietspiegel der Gemeinde; für München und Nürnberg erklären eigene Seiten, wo Sie ihn finden.
Alle Gemeinden der Verordnung
| Kreis | Anzahl | Gemeinden |
|---|---|---|
| kreisfreie Städte | 16 | Aschaffenburg, Augsburg, Bamberg, Bayreuth, Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Kempten, Landshut, Memmingen, München, Nürnberg, Regensburg, Rosenheim, Schwabach, Würzburg |
| Landkreis Altötting | 3 | Burghausen, Kirchweidach, Stammham |
| Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen | 18 | Bad Heilbrunn, Bad Tölz, Benediktbeuern, Bichl, Dietramszell, Egling, Gaißach, Geretsried, Greiling, Icking, Jachenau, Kochel a. See, Lenggries, Münsing, Reichersbeuern, Sachsenkam, Wackersberg, Wolfratshausen |
| Landkreis Berchtesgadener Land | 3 | Ainring, Bad Reichenhall, Freilassing |
| Landkreis Dachau | 12 | Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hebertshausen, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Odelzhausen, Petershausen, Pfaffenhofen a.d. Glonn, Röhrmoos, Sulzemoos, Vierkirchen |
| Landkreis Ebersberg | 21 | Anzing, Aßling, Baiern, Bruck, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Oberpframmern, Pliening, Poing, Steinhöring, Vaterstetten, Zorneding |
| Landkreis Erding | 12 | Berglern, Buch a. Buchrain, Dorfen, Eitting, Erding, Finsing, Forstern, Langenpreising, Lengdorf, Oberding, Ottenhofen, Pastetten |
| Vils) (Lkr. Erding | 1 | Taufkirchen |
| Landkreis Freising | 13 | Allershausen, Au i.d. Hallertau, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a.d. Amper, Hallbergmoos, Langenbach, Marzling, Moosburg a.d. Isar, Neufahrn b. Freising, Paunzhausen, Zolling |
| Landkreis Fürstenfeldbruck | 21 | Adelshofen, Alling, Egenhofen, Eichenau, Emmering, Fürstenfeldbruck, Germering, Grafrath, Gröbenzell, Hattenhofen, Jesenwang, Kottgeisering, Landsberied, Maisach, Mammendorf, Moorenweis, Oberschweinbach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld |
| Landkreis Garmisch-Partenkirchen | 9 | Ettal, Farchant, Garmisch-Partenkirchen, Mittenwald, Murnau a. Staffelsee, Oberammergau, Seehausen a. Staffelsee, Uffing a. Staffelsee, Unterammergau |
| Landkreis Landsberg am Lech | 8 | Dießen am Ammersee, Eching am Ammersee, Eresing, Greifenberg, Kaufering, Landsberg am Lech, Penzing, Schondorf am Ammersee |
| Landkreis Miesbach | 13 | Fischbachau, Gmund a. Tegernsee, Hausham, Holzkirchen, Irschenberg, Kreuth, Miesbach, Otterfing, Tegernsee, Valley, Waakirchen, Warngau, Weyarn |
| Landkreis Mühldorf a. Inn | 1 | Mühldorf a. Inn |
| Landkreis München | 29 | Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Hohenbrunn, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim |
| Landkreis Neuburg-Schrobenhausen | 1 | Neuburg a.d. Donau |
| Landkreis Pfaffenhofen a.d. Ilm | 2 | Manching, Pfaffenhofen a.d. Ilm |
| Landkreis Rosenheim | 24 | Bad Aibling, Bad Endorf, Bad Feilnbach, Bernau a. Chiemsee, Brannenburg, Bruckmühl, Feldkirchen-Westerham, Großkarolinenfeld, Halfing, Kiefersfelden, Kolbermoor, Neubeuern, Oberaudorf, Prien a. Chiemsee, Prutting, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Samerberg, Schonstett, Stephanskirchen, Tuntenhausen, Wasserburg a. Inn |
| Landkreis Starnberg | 14 | Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Inning a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling, Wörthsee |
| Landkreis Traunstein | 3 | Traunreut, Traunstein, Trostberg |
| Landkreis Weilheim-Schongau | 3 | Bernried, Penzberg, Weilheim i. OB |
| Landkreis Kehlheim | 1 | Mainburg |
| Landkreis Landshut | 2 | Altdorf, Ergolding |
| Landkreis Neumarkt i.d. OPf. | 1 | Neumarkt i.d. OPf. |
| Landkreis Regensburg | 1 | Neutraubling |
| Landkreis Ansbach | 1 | Weidenbach |
| Landkreis Erlangen-Höchstadt | 11 | Adelsdorf, Baiersdorf, Bubenreuth, Buckenhof, Eckenthal, Hemhofen, Herzogenaurach, Heßdorf, Möhrendorf, Röttenbach, Uttenreuth |
| Landkreis Fürth | 3 | Oberasbach, Stein, Zirndorf |
| Landkreis Neustadt a.d. Aisch/Bad Windsheim | 1 | Weigenheim |
| Landkreis Nürnberger Land | 3 | Feucht, Röthenbach a.d. Pegnitz, Schwaig b. Nürnberg |
| Landkreis Roth | 1 | Wendelstein |
| Landkreis Aschaffenburg | 3 | Kahl a. Main, Kleinostheim, Stockstadt a. Main |
| Landkreis Aichach-Friedberg | 4 | Aichach, Friedberg, Kissing, Mering |
| Landkreis Augsburg | 6 | Diedorf, Kleinaitingen, Klosterlechfeld, Königsbrunn, Neusäß, Stadtbergen |
| Landkreis Dillingen a.d. Donau | 1 | Zusamaltheim |
| Landkreis Günzburg | 2 | Günzburg, Leipheim |
| Landkreis Lindau (Bodensee) | 3 | Bodolz ), Nonnenhorn ), Weißensberg ) |
| Bodensee) (Lkr. Lindau (Bodensee) | 2 | Lindau ), Wasserburg ) |
| Landkreis Neu-Ulm | 3 | Neu-Ulm, Senden, Vöhringen |
| Landkreis Oberallgäu | 3 | Bolsterlang, Immenstadt i. Allgäu, Sonthofen |
| Landkreis Ostallgäu | 2 | Buchloe, Füssen |
| Landkreis Unterallgäu | 3 | Memmingerberg, Mindelheim, Trunkelsberg |