Der Mietspiegel: wie er entsteht und wie Sie ihn lesen

Wozu ein Mietspiegel dient

Der Mietspiegel ist das wichtigste Werkzeug, um die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung zu bestimmen. Diese Zahl entscheidet über drei Dinge. Erstens über die Mieterhöhung: Nach § 558 BGB darf ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung nur bis zur Vergleichsmiete verlangen, und er darf seine Forderung mit dem Mietspiegel begründen (§ 558a BGB). Zweitens über die Neuvermietung: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Anfangsmiete höchstens zehn Prozent darüber liegen. Drittens über die Sozialleistungen: Jobcenter und Sozialämter ziehen ihn heran, um angemessene Unterkunftskosten festzulegen.

Tabellenmietspiegel und Regressionsmietspiegel

Beim Tabellenmietspiegel bilden einige wenige Merkmale die Achsen einer Tabelle, typischerweise Baujahr, Wohnfläche und Wohnlage. Jede Wohnung fällt in genau ein Feld, und dieses Feld nennt einen Mittelwert und eine Spanne. Berlin hat 189 solcher Zeilen, verteilt auf drei Tabellen für einfache, mittlere und gute Lage; Hamburg hat eine Tabelle mit 90 Feldern für normale und gute Lage. Weitere Merkmale wie ein Balkon, eine Einbauküche oder ein modernisiertes Bad entscheiden über die Position innerhalb der Spanne.

Beim Regressionsmietspiegel hat ein statistisches Modell aus den erhobenen Mieten geschätzt, wie viel jedes Merkmal zur Miete beiträgt. Daraus entsteht eine Basismiete, meist nach Wohnfläche, und eine Liste von Zu- und Abschlägen in Euro oder Prozent. München, Frankfurt, Stuttgart, Leipzig, Nürnberg und Essen arbeiten so; Dortmund verbindet eine Basistabelle nach Baujahr mit Zuschlägen in Euro. Regressionsmietspiegel sind genauer, aber ohne Rechner mühsam: Man muss alle Merkmale kennen und korrekt addieren oder multiplizieren.

Einfach oder qualifiziert

Von den 14 Städten in unserer Übersicht haben 12 einen qualifizierten Mietspiegel. Köln und Düsseldorf haben einfache Mietspiegel, die von Verbänden aufgestellt werden. Der Unterschied ist rechtlich erheblich: Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder beiden Interessenseiten anerkannt (§ 558d BGB). Für ihn gilt die Vermutung, dass seine Werte die Vergleichsmiete wiedergeben, wenn er rechtzeitig angepasst wurde. Wer etwas anderes behauptet, muss es beweisen. Außerdem muss ein Vermieter die Werte eines qualifizierten Mietspiegels in seinem Erhöhungsschreiben auch dann nennen, wenn er die Erhöhung anders begründet. Mehr dazu auf der Seite qualifizierter Mietspiegel.

So lesen Sie Ihren Mietspiegel

1. Geltungsbereich prüfen. Gilt der Mietspiegel für Ihre Wohnung? Ausgeschlossen sind meist Ein- und Zweifamilienhäuser, geförderte Wohnungen, möblierte Wohnungen und sehr neue Gebäude. Der Berliner Mietspiegel 2026 erfasst zum Beispiel Wohnungen, die bis Ende 2024 bezugsfertig wurden.
2. Wohnlage nachschlagen. Im Straßenverzeichnis, in der Wohnlagenkarte oder in der Online-Abfrage der Stadt.
3. Baujahr und Fläche zuordnen. Maßgeblich ist das Jahr der Bezugsfertigkeit, nicht das Jahr einer späteren Sanierung, und die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung.
4. Ausstattung bewerten. Nach den Merkmalen, die der Mietspiegel aufzählt; nur was der Vermieter gestellt hat, zählt.
5. Nettokaltmiete vergleichen. Der Mietspiegel nennt Nettokaltmieten. Zahlen Sie eine Inklusivmiete, rechnen Sie die Betriebskosten heraus.

Für Berlin, Hamburg und Dortmund nimmt Ihnen der Mietcheck diese Schritte ab, für die übrigen Städte führt er Sie zum offiziellen Rechner und verbindet dessen Ergebnis mit den Regeln Ihrer Gemeinde. Das kleine Werkzeug oben zeigt, wie der Berliner Mietspiegel ein Feld auswählt: Die Wohnung von 1965 mit 62 m² in mittlerer Lage liegt in Zeile 89.

Wie alt darf ein Mietspiegel sein?

Ein Mietspiegel soll alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden (§ 558c Abs. 3 BGB). Für einen qualifizierten Mietspiegel ist das Pflicht, und nach vier Jahren muss er neu erstellt werden; maßgeblich ist der Stichtag der Daten. Gibt es keinen aktuellen Mietspiegel, darf sich ein Vermieter nach § 558a Abs. 4 BGB auch auf einen veralteten oder den einer vergleichbaren Gemeinde stützen. Die Vermutungswirkung hat dann aber nur ein rechtzeitig angepasster qualifizierter Mietspiegel.