Staffelmiete: was der Vertrag festlegen darf und was nicht
Bei einer Staffelmiete stehen alle künftigen Erhöhungen schon im Vertrag, dafür sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen.
Geprüft von Radif Partners · Redaktionsrichtlinien · Methodik
Staffel unter der Mietpreisbremse
Zulässig für diese Stufe
660 €
| Zu viel pro Monat | 30 € |
| Zu viel in einem Jahr der Stufe | 360 € |
Gilt nur, wenn die Gemeinde bei Fälligkeit der Stufe unter die Mietpreisbremse fällt.
Eine Staffelmiete nach § 557a BGB legt im Mietvertrag fest, wie hoch die Miete in bestimmten Zeiträumen ist. Die Vereinbarung braucht die Schriftform, jede Stufe muss als Miete oder als Erhöhung in Euro ausgewiesen sein, und zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen. Solange die Staffel läuft, sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und wegen Modernisierung nach §§ 558 bis 559b ausgeschlossen; Betriebskosten dürfen sich weiter ändern. Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre ab Abschluss ausgeschlossen werden. In Gemeinden mit Mietpreisbremse gilt die Grenze von Vergleichsmiete plus 10 Prozent für jede Stufe, gemessen an dem Tag, an dem die Stufe fällig wird. Beispiel: 70 m², Vergleichsmiete 12,00 € je m², Grenze also 924,00 €. Stufen von 880 € bis 970 €: Ab dem 1. Januar 2028 läge die Miete bei unveränderter Vergleichsmiete über der Grenze, zuletzt um 46,00 € im Monat.
Was eine Staffelmiete ausmacht
Bei einer Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schon im Vertrag, wie sich die Miete entwickelt: ab Februar 2026 so viel, ab Februar 2027 so viel. Der Vermieter verzichtet damit auf alle anderen Wege, die Miete zu erhöhen. Der Mieter weiß im Voraus, was auf ihn zukommt, trägt aber das Risiko, dass die Stufen schneller steigen als der Markt. Die Regeln dafür stehen in § 557a BGB, und keine davon darf zum Nachteil des Mieters abbedungen werden.
Form und Inhalt
- Schriftform. Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart sein, also in einer von beiden Seiten unterschriebenen Urkunde, in der Regel im Mietvertrag selbst. Eine E-Mail oder eine nachträgliche Mitteilung des Vermieters reicht nicht.
- Beträge in Euro. Jede Stufe nennt die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. Prozentangaben oder ein Verweis auf eine Formel genügen nicht.
- Mindestens ein Jahr. Die Miete muss jeweils mindestens 12 Monate unverändert bleiben. Eine Höchstzahl an Stufen oder eine Höchstlaufzeit kennt das Gesetz nicht.
Was während der Staffel ausgeschlossen ist
Solange die Staffel läuft, ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Das betrifft die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ebenso wie die Umlage von Modernisierungskosten. Die Kappungsgrenze spielt deshalb während der Staffel keine Rolle, denn es gibt keine Erhöhung nach § 558, die sie begrenzen könnte. Nicht gesperrt ist § 560 BGB: Vorauszahlungen auf die Betriebskosten kann der Vermieter nach einer Abrechnung anpassen, und eine vereinbarte Pauschale kann er erhöhen, wenn der Vertrag das vorsieht.
Kündigungsverzicht bis zu vier Jahren
Mit der Staffelmiete darf der Vermieter einen Kündigungsverzicht des Mieters verbinden, aber nur für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Gezählt wird ab der Unterschrift, nicht ab dem Einzug. Wer am 15. Dezember 2025 unterschreibt und am 1. Februar 2026 einzieht, ist bis zum 15. Dezember 2029 gebunden. Da die Kündigung des Mieters zum Ende eines Monats wirkt, endet der Vertrag frühestens am 31. Dezember 2029. Mit der Frist von drei Monaten lässt sich im Kündigungsfrist-Rechner ausrechnen, wann das Schreiben spätestens ankommen muss. Ein Verzicht für länger als vier Jahre ist nicht wirksam.
Die Mietpreisbremse gilt für jede Stufe
Liegt die Wohnung in einer Gemeinde, für die eine Landesverordnung nach § 556d BGB gilt, darf schon die erste Miete die Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Bei der Staffelmiete kommt eine Besonderheit hinzu: § 557a Abs. 4 BGB wendet die Mietpreisbremse auf jede einzelne Stufe an. Für die zweite und jede weitere Stufe zählt nicht der Mietbeginn, sondern der Tag, an dem die erste Miete dieser Stufe fällig wird. Maßgeblich ist dann die Vergleichsmiete zu diesem Zeitpunkt, und die Gemeinde muss an diesem Tag noch unter die Verordnung fallen. Eine Miethöhe, die in einer früheren Stufe wirksam begründet war, bleibt erhalten.
Das Beispiel: 70 m², Mietvertrag unterschrieben am 15. Dezember 2025, angenommene Vergleichsmiete 12,00 € je m², die wir der Einfachheit halber über die ganze Laufzeit konstant halten. Die Grenze liegt bei 924,00 € im Monat.
| Stufe ab | Miete | Erhöhung | Abstand mindestens ein Jahr | Grenze der Mietpreisbremse | darüber |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Februar 2026 | 880,00 € | Ausgangsmiete | ja | 924,00 € | nein |
| 1. Februar 2027 | 910,00 € | 30,00 € | ja | 924,00 € | nein |
| 1. Januar 2028 | 940,00 € | 30,00 € | nein | 924,00 € | 16,00 € |
| 1. Januar 2029 | 970,00 € | 30,00 € | ja | 924,00 € | 46,00 € |
Zwei Fehler stecken in dieser Staffel. Die Stufe ab dem 1. Januar 2028 kommt zu früh: Ein Jahr nach der vorigen Stufe ist erst am 1. Februar 2028 um. Bis dahin schulden Sie die vorige Stufe. Und ab dem 1. Januar 2028 läge die Miete über der Grenze der Mietpreisbremse, wenn die Vergleichsmiete gleich bliebe. In der letzten Stufe wären das 46,00 € im Monat oder 552,00 € im Jahr. Steigt die Vergleichsmiete bis zur Fälligkeit einer Stufe, steigt auch die Grenze mit; prüfen Sie deshalb jede Stufe mit dem Mietspiegel, der an ihrem Fälligkeitstag gilt, im Mietpreisbremse-Rechner oder mit dem Mini-Rechner oben.
Zu viel gezahlte Miete aus einer Stufe fordern Sie wie bei jeder Mietpreisbremse mit einer Rüge in Textform zurück; die Grenzen des Rückforderungszeitraums stehen in § 556g Abs. 2 BGB. Für Verträge, die geschlossen wurden, bevor die Gemeinde in eine Verordnung aufgenommen wurde, enthält Art. 229 § 35 EGBGB eine Übergangsregel, nach der Absatz 4 nicht anzuwenden ist.
Staffel, Index oder Vergleichsmiete?
Ein Mietvertrag kennt genau einen Weg, auf dem die Kaltmiete steigt. Ohne besondere Vereinbarung erhöht der Vermieter nach § 558 BGB bis zur Vergleichsmiete, begrenzt durch die Kappungsgrenze und die Sperrfristen. Bei einer Staffelmiete stehen die Erhöhungen im Vertrag. Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Die Unterschiede, die im Alltag zählen:
- Planbarkeit. Die Staffel ist auf den Euro genau bekannt, die Indexmiete hängt von der Inflation ab, die Vergleichsmiete vom nächsten Mietspiegel.
- Mietpreisbremse. Sie gilt bei der Staffel für jede Stufe, bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete.
- Modernisierung. Während der Staffel ist eine Umlage ausgeschlossen, bei der Indexmiete nur in engen Fällen möglich, sonst nach den allgemeinen Regeln.
- Nach dem Ende. Nach der letzten Stufe gelten wieder die allgemeinen Regeln; ein Verlangen nach § 558 ist frühestens 12 Monate nach dieser Stufe möglich, im Beispiel ab dem 1. Januar 2030.
Wer einen Vertrag mit Staffel unterschreiben soll, prüft zuerst, ob die erste Stufe die Mietpreisbremse einhält, dann den Abstand der Stufen, die Form und die Dauer eines Kündigungsverzichts. Wie sich eine Erhöhung nach dem Ende der Staffel berechnet, zeigt die Seite zur Mieterhöhung.