Ortsübliche Vergleichsmiete: die Zahl hinter jeder Mietgrenze
Mieterhöhung, Mietpreisbremse und Sozialleistungen hängen an einer Zahl: der ortsüblichen Vergleichsmiete Ihrer Wohnung.
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Ihre Miete neben der Vergleichsmiete
Vergleichsmiete für Ihre Fläche
617,50 €
| Ihre Miete je m² | 11,08 €/m² |
| Abstand zur Vergleichsmiete | 16,6 % |
| Grenze bei Neuvermietung (+10 %) | 679,25 € |
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung, in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Mieten, die durch Gesetz oder eine Förderzusage festgelegt sind, zählen nicht. Sie ist also kein Marktpreis für eine neue Wohnung, sondern ein Durchschnitt aus Neuverträgen und Bestandsmieten. Begründet wird sie mit einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Wie stark die Ausstattung zählt, zeigt der Berliner Mietspiegel 2026: Eine Wohnung von 1975 mit 70 m² in mittlerer Lage liegt beim Mittelwert von 8,09 € je Quadratmeter, mit besserem Bad und besserer Küche bei 8,97 €, mit drei schwächeren Merkmalgruppen bei 7,23 €. In Dortmund macht allein das Gebiet einen Unterschied von 0,91 € je Quadratmeter zwischen Dortmund-West und Innenstadt-Mitte.
Die fünf Merkmale des Gesetzes
§ 558 Abs. 2 BGB nennt fünf Merkmale, nach denen Wohnungen vergleichbar sein müssen. Art meint die Bauweise: Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus, Altbau oder Neubau. Größe ist die Wohnfläche. Ausstattung umfasst alles, was der Vermieter zur Verfügung stellt: Heizung, Bad, Küche, Bodenbeläge, Balkon. Beschaffenheit meint Baualter, Zustand und Zuschnitt der Wohnung, ausdrücklich einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Lage ist das Wohnumfeld: Verkehr, Lärm, Grün, Infrastruktur. Mietspiegel übersetzen diese Merkmale in Tabellenfelder, Zuschläge oder Punkte.
Ein Beispiel, zwei Systeme
| Wohnung 1975, 70 m² | Vergleichsmiete je m² | im Monat |
|---|---|---|
| Berlin, mittlere Lage, Mittelwert | 8,09 € | 566,30 € |
| Berlin, mittlere Lage, Bad und Küche besser | 8,97 € | 627,90 € |
| Berlin, mittlere Lage, drei Gruppen schlechter | 7,23 € | 506,10 € |
| Dortmund, Gebiet Dortmund-West, ohne Zuschläge | 6,00 € | 420,00 € |
| Dortmund, Innenstadt-Mitte, ohne weitere Zuschläge | 6,91 € | 483,70 € |
Die Berliner Werte zeigen, wie viel die Einordnung in die Spanne ausmacht: Zwischen schwacher und guter Ausstattung liegen bei derselben Wohnung 121,80 € im Monat. In Dortmund verschiebt die Lage den Wert, weil der Mietspiegel einen festen Zuschlag je Gebiet vorsieht. Wer die Vergleichsmiete ohne Rechner bestimmt, unterschätzt meist diese Spielräume.
Die vier Begründungsmittel
Für eine Mieterhöhung muss der Vermieter die Vergleichsmiete in seinem Schreiben begründen. § 558a Abs. 2 BGB nennt vier Wege, ohne die Liste abschließend zu machen:
- Mietspiegel. Der übliche Weg; liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne, reicht die Bezugnahme. Mehr dazu auf der Seite Mietspiegel erklärt.
- Mietdatenbank. Eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder beiden Interessenseiten gemeinsam geführt oder anerkannt wird (§ 558e BGB). In der Praxis selten.
- Gutachten. Ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Teuer, aber für Wohnungen außerhalb eines Mietspiegels oft der einzige Weg.
- Drei Vergleichswohnungen. Mit Adresse, Lage im Haus, Größe und Miete, so dass der Mieter sie überprüfen kann.
Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter sie auch dann mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3). So sieht der Mieter, ob ein Gutachten weit über dem amtlichen Wert liegt.
Was die Vergleichsmiete für Sie entscheidet
Bei einem neuen Vertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ist sie die Basis der Höchstmiete: Für die Berliner Wohnung von 1975 sind höchstens 622,93 € zulässig; wer 600 € zahlt, zahlt 0,00 € zu viel. Bei einer Mieterhöhung ist sie die Obergrenze: Von 480 € darf die Miete hier höchstens auf 552,00 € steigen, weil die Kappungsgrenze von 15 Prozent früher greift als die Vergleichsmiete. Den Unterschied zwischen den beiden Grenzen erklärt die Seite zur Mieterhöhung. Weil die Fläche in jede Rechnung eingeht, lohnt sich auch ein Blick auf die Berechnung der Wohnfläche.
Fünf Fehler, die die Vergleichsmiete verfälschen
- Falsches Baujahr. Mietspiegel fragen nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes oder der Wohnung, nicht nach dem Jahr einer Sanierung. Eine 1910 gebaute und 2015 modernisierte Wohnung bleibt ein Altbau; die Modernisierung zählt als Ausstattungsmerkmal.
- Eigene Einbauten mitgezählt. Was Sie selbst eingebaut und bezahlt haben, etwa eine Küche oder einen neuen Bodenbelag, darf die Vergleichsmiete nicht erhöhen. Es zählt nur die Ausstattung, die der Vermieter stellt.
- Inklusivmiete nicht umgerechnet. Mietspiegel nennen Nettokaltmieten. Steckt in Ihrer Miete ein Anteil für Betriebskosten, muss er vor dem Vergleich herausgerechnet werden, sonst wirkt die Miete zu hoch.
- Lage nach Gefühl. Die Wohnlage ergibt sich aus dem Verzeichnis der Stadt für Ihre Adresse. Eine ruhige Seitenstraße kann einfach eingestuft sein, eine laute Hauptstraße in einem begehrten Viertel gut.
- Veralteter Mietspiegel. Ein Erhöhungsschreiben mit Werten einer abgelösten Ausgabe ist angreifbar, wenn ein aktueller Mietspiegel vorliegt. Prüfen Sie das Datum der Ausgabe, auf die sich der Vermieter beruft.
Wenn kein Mietspiegel passt
Viele Mietspiegel schließen bestimmte Wohnungen aus: Einfamilienhäuser, sehr neue Gebäude, besonders große oder kleine Wohnungen, Wohnungen ohne Bad. Dann lässt sich die Vergleichsmiete nur mit einem Gutachten oder Vergleichswohnungen begründen. Nach § 558a Abs. 4 BGB darf auch ein veralteter Mietspiegel oder der einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden, wenn kein aktueller vorhanden ist. Im Mietcheck tragen Sie für solche Fälle den Wert ein, der Ihnen begründet wurde. Fehlt jede Begründung, ist ein Erhöhungsschreiben formal unwirksam: Der Vermieter muss es dann neu und vollständig begründet stellen, und erst mit dem neuen Zugang beginnen die Fristen wieder zu laufen.