Nebenkostenabrechnung prüfen: Frist, Höhe, Vorauszahlung
Mit vier Zahlen aus der Abrechnung sehen Sie, ob sie rechtzeitig kam, ob die Kosten auffallen und welche Vorauszahlung angemessen ist.
Geprüft von Radif Partners · Redaktionsrichtlinien · Methodik
Nachzahlung laut Abrechnung
130 €
| Abrechnung musste ankommen bis | 31. Dezember 2026 |
| Einwendungen möglich bis | 30. Juni 2027 |
| Kalte Betriebskosten je m² und Monat | 1,92 €/m² |
| Berliner Mittelwert 2024 (kalt) | 1,93 €/m² |
| Heizung und Warmwasser je m² und Monat | 1,47 €/m² |
| Berliner Mittelwert 2024 (warm) | 1,50 €/m² |
| Angemessene Vorauszahlung ab jetzt | 220,83 € / Monat |
Liegt ein Posten deutlich über dem Berliner Mittelwert, lohnt sich die Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Der Vergleich ist eine Orientierung, kein Rechtsanspruch.
So rechnen wirÜber die Betriebskosten muss der Vermieter jährlich abrechnen, und die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums bei Ihnen sein (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Kalenderjahr 2025 ist das der 31. Dezember 2026. Kommt sie später, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten; ein Guthaben muss er trotzdem auszahlen. Einwendungen können Sie bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang erheben. Der Rechner zeigt beide Fristen, rechnet Ihre kalten und warmen Betriebskosten auf Euro je Quadratmeter und Monat um und stellt sie neben die Werte der Berliner Betriebskostenübersicht 2026: 1,93 € kalt und 1,50 € warm für das Abrechnungsjahr 2024. Im Beispiel mit 65 m² ergeben sich 1,92 € kalt und 1,47 € warm, eine Nachzahlung von 130 € und eine angemessene Vorauszahlung von 220,83 € statt 210 € im Monat.
Was der Rechner aus vier Zahlen macht
Sie tragen das Ende des Abrechnungszeitraums ein, den Tag, an dem die Abrechnung ankam, Ihre Wohnfläche, die Summe der kalten Betriebskosten, die Summe für Heizung und Warmwasser und Ihre monatliche Vorauszahlung. Daraus ergeben sich drei Antworten. Erstens die Fristen aus § 556 Abs. 3 BGB: bis wann die Abrechnung da sein musste und bis wann Sie Einwendungen erheben können. Zweitens die Höhe: Jahresbetrag geteilt durch Wohnfläche und zwölf Monate, so wie die Berliner Betriebskostenübersicht rechnet. Drittens die Vorauszahlung: Nach § 560 Abs. 4 BGB können beide Seiten sie nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe anpassen; der Rechner verteilt das Ergebnis der Abrechnung auf zwölf Monate.
Beispiel mit 65 m²
| Posten | Wert |
|---|---|
| kalte Betriebskosten 2025 | 1.500 € = 1,92 € je m² und Monat |
| Heizung und Warmwasser 2025 | 1.150 € = 1,47 € je m² und Monat |
| Vorauszahlungen | 12 × 210 € = 2.520 € |
| Nachzahlung | 130 € |
| neue Vorauszahlung | 220,83 € |
| Abrechnung fällig bis | 31. Dezember 2026 |
| Einwendungen bis | 30. Juni 2027 |
Wäre dieselbe Abrechnung erst am 8. Januar 2027 gekommen, hätte der Vermieter die 130 € nicht mehr verlangen können, denn die Frist endete am 31. Dezember 2026. Welche Posten überhaupt umgelegt werden dürfen, listet die Betriebskostenverordnung in 17 Nummern auf; die Seite Nebenkosten erklärt sie einzeln. Heizkosten folgen eigenen Regeln mit Kürzungsrechten, die auf der Seite zur Heizkostenabrechnung stehen.