Heizkostenabrechnung: wie verteilt wird und wann Sie kürzen dürfen
Bei Heizung und Warmwasser bestimmt Ihr eigener Verbrauch den größeren Teil der Rechnung, und Versäumnisse des Vermieters kosten ihn bares Geld.
Geprüft von Radif Partners · Redaktionsrichtlinien · Methodik
Ihr Kürzungsrecht bei den Heizkosten
Sie dürfen kürzen um
27 €
| Kürzung insgesamt | 3 % |
| Zu zahlen | 873 € |
Für zentral beheizte Häuser schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden; der Rest geht nach Wohnfläche (§ 7 HeizkostenV). In einem Haus mit 18.000 € Heizkosten zahlt eine Wohnung mit 72 von 960 m² und 9 Prozent des Verbrauchs bei der Verteilung 50 zu 50 genau 1.485,00 €, bei 70 zu 30 schon 1.539,00 €. Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung nicht nach Verbrauch ab, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1). Fehlt die monatliche Verbrauchsinformation, die bei fernablesbaren Zählern seit Januar 2022 Pflicht ist, sind es 3 Prozent. Weitere 3 Prozent erlaubt § 7 Abs. 4 CO2KostAufG, wenn die Aufteilung der CO2-Kosten fehlt. Auf einen Anteil von 1.539,00 € bedeuten fehlende Verbrauchsinformation und fehlende CO2-Aufteilung zusammen 92,34 € weniger.
Die Verteilung nach § 7 HeizkostenV
Die Heizkostenverordnung gilt für Häuser mit zentraler Heizung oder Wärmelieferung, also Fernwärme oder Contracting. Sie geht dem Mietvertrag vor: Auch wenn dort etwas anderes steht, muss nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV ein Anteil von mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt werden. Den Rest, die Grundkosten, verteilt der Vermieter nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum; er kann auch nur die Fläche der beheizten Räume zugrunde legen. In älteren Häusern mit Öl- oder Gasheizung, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen und deren frei liegende Leitungen überwiegend gedämmt sind, ist der Verbrauchsanteil auf genau 70 % festgelegt.
Was zu den Heizkosten gehört, zählt § 7 Abs. 2 auf: Brennstoff und Lieferung, Strom für die Wärmeerzeugung, Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege, Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung von Anlage und Heizraum, Immissionsschutzmessungen, Miete und Eichung der Messgeräte sowie die Kosten von Abrechnung und Verbrauchsinformation. Reparaturen gehören nicht dazu.
Beispiel: was der Verbrauchsanteil ausmacht
Ein Haus mit 960 m² verbraucht im Jahr Wärme für 18.000 €. Die Wohnung hat 72 m², also 7,5 % der Fläche, aber 2.700 von 30.000 abgelesenen Einheiten, also 9 % des Verbrauchs.
| Verteilung | nach Verbrauch | nach Fläche | Anteil der Wohnung |
|---|---|---|---|
| 50 % zu 50 % | 810,00 € | 675,00 € | 1.485,00 € |
| 70 % zu 30 % | 1.134,00 € | 405,00 € | 1.539,00 € |
| nur nach Fläche (unzulässig) | 1.350,00 € | 1.350,00 € |
Wer mehr verbraucht als der Durchschnitt, zahlt bei einem hohen Verbrauchsanteil mehr; wer sparsam heizt, profitiert. Die letzte Zeile zeigt, warum eine reine Flächenverteilung dem sparsamen Nachbarn schadet und deshalb verboten ist. Prüfen Sie in Ihrer Abrechnung, welcher Prozentsatz angewendet wurde, ob Ihre abgelesenen Einheiten mit den Werten auf Ihrem Ableseprotokoll oder in der Verbrauchsinformation übereinstimmen und ob die Summe aller Einheiten plausibel ist.
Monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a
Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler eingebaut, muss der Gebäudeeigentümer Ihnen seit dem 1. Januar 2022 monatlich mitteilen, wie viel Sie verbraucht haben (§ 6a HeizkostenV). Die Mitteilung muss mindestens enthalten:
- Ihren Verbrauch im letzten Monat in Kilowattstunden,
- den Vergleich mit Ihrem Vormonat und mit demselben Monat des Vorjahres, soweit die Daten erhoben wurden,
- den Vergleich mit einem normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie.
Mit der Jahresabrechnung muss er Ihnen außerdem Informationen über den Anteil der eingesetzten Energieträger, die erhobenen Steuern und Abgaben, die Entgelte für Messgeräte, Ablesung und Abrechnung sowie Kontaktadressen von Verbraucherorganisationen und Energieagenturen zugänglich machen (§ 6a Abs. 3). Bei Fernwärme gehören die Treibhausgasemissionen und der Primärenergiefaktor des Netzes dazu.
Ihre Kürzungsrechte
Die Verordnung setzt bei Versäumnissen auf Kürzungsrechte: Der Vermieter verliert Geld aus der Abrechnung. § 12 Abs. 1 HeizkostenV kennt zwei Stufen. Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 % kürzen. Hat der Eigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbaren Geräte eingebaut, oder teilt er die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mit, sind es 3 %. Hinzu kommt ein eigenes Kürzungsrecht nach § 7 Abs. 4 CO2KostAufG: 3 % des Heizkostenanteils, wenn der Vermieter die CO2-Kosten nicht aufteilt oder Einstufung und Berechnungsgrundlagen nicht ausweist.
| Fall | Kürzung | Betrag | verbleibt |
|---|---|---|---|
| Abrechnung vollständig | 0 % | 0,00 € | 1.539,00 € |
| monatliche Verbrauchsinformation fehlt | 3 % | 46,17 € | 1.492,83 € |
| CO2-Aufteilung fehlt | 3 % | 46,17 € | 1.492,83 € |
| beides fehlt | 6 % | 92,34 € | 1.446,66 € |
| nicht nach Verbrauch abgerechnet | 15 % | 230,85 € | 1.308,15 € |
Die Kürzungsrechte stehen in verschiedenen Vorschriften und knüpfen an verschiedene Versäumnisse an; der kleine Rechner oben zählt sie zusammen, wenn mehrere zutreffen. Erklären Sie die Kürzung schriftlich, nennen Sie den Grund und den Betrag, und ziehen Sie ihn von einer Nachzahlung ab oder fordern Sie ihn aus einem Guthaben zusätzlich. Die Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang gilt auch hier, wie auf der Seite zur Nebenkostenabrechnung beschrieben.
CO2-Kosten in der Heizkostenabrechnung
Seit 2023 teilen Vermieter und Mieter die CO2-Abgabe auf Öl und Gas nach einem Stufenmodell: Je schlechter das Gebäude, desto mehr trägt der Vermieter. Die Abrechnung muss Ihren Anteil, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Die Kürzung um 3 % ist oft weniger wert als die richtige Aufteilung: In einem schlecht gedämmten Haus muss der Vermieter einen großen Teil der CO2-Kosten selbst tragen. Rechnen Sie deshalb beides mit dem CO2-Kosten-Rechner nach und verlangen Sie den höheren Betrag.
Wärmepumpen sind ein Sonderfall: Wird ihr Verbrauch noch nicht erfasst, musste der Eigentümer bis zum 30. September 2025 Messgeräte einbauen; die Verordnung gilt dann ab dem nächsten Abrechnungszeitraum (§ 12 Abs. 3). Ergibt die Heizkostenabrechnung eine Nachzahlung, lesen Sie weiter bei Nebenkosten-Nachzahlung.