Kappungsgrenze: die zweite Grenze jeder Mieterhöhung

Zwei Obergrenzen, die niedrigere entscheidet

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB muss zwei Hürden nehmen. Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen, die sich meist aus dem qualifizierten Mietspiegel ergibt. Und sie darf in drei Jahren nicht um mehr als die Kappungsgrenze steigen. Liegt Ihre Miete weit unter dem Mietspiegel, etwa weil Sie seit vielen Jahren in der Wohnung wohnen, ist meist die Kappungsgrenze die engere Grenze. Sie verhindert, dass ein langjähriger Mieter auf einen Schlag auf Marktniveau gehoben wird.

Die Grenze beträgt 20 Prozent. Sie sinkt auf 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in der Gemeinde oder einem Teil davon besonders gefährdet ist und die Landesregierung das Gebiet durch Rechtsverordnung bestimmt hat. Die Verordnung gilt für höchstens fünf Jahre; danach braucht es eine neue, sonst gilt wieder der Bundeswert.

Welche Länder die Grenze gesenkt haben

Im Oktober 2026 haben 14 Länder eine Kappungsgrenzenverordnung. Berlin, Bremen und Hamburg gelten jeweils als ganze Stadt, in Bremen allerdings nur die Stadtgemeinde Bremen ohne Bremerhaven. Die längste Liste hat Bayern mit 284 Gemeinden. Manche Länder verbinden die Kappungsgrenze in einer einzigen Mieterschutzverordnung mit der Mietpreisbremse und der Kündigungssperrfrist nach Umwandlung, andere haben eigene Verordnungen mit eigenen Laufzeiten. Deshalb kann eine Gemeinde unter der gesenkten Kappungsgrenze stehen, ohne dass dort die Mietpreisbremse gilt, wie in ganz Schleswig-Holstein.

Mecklenburg-Vorpommern hat zwei Verordnungen mit unterschiedlichen Laufzeiten, deshalb stehen dort zwei Enddaten. In Rheinland-Pfalz nennt die Verordnung Landkreise; die Zahl der Gemeinden ergibt sich aus dem amtlichen Gemeindeverzeichnis. Knapp wird es in Hessen (25. November 2026), Baden-Württemberg (31. Dezember 2026) und Sachsen (30. Juni 2027): Ohne Anschlussverordnung gilt dort danach wieder 20 Prozent. Ob Ihre Gemeinde betroffen ist, prüft der Mieterhöhungs-Rechner mit dem Datum des Erhöhungsschreibens; die Landesseiten wie Schleswig-Holstein nennen die Verordnung mit Fundstelle.

Welche Miete die Basis ist

Die Kappungsgrenze rechnet rückwärts. Ausgangspunkt ist der Tag, an dem die neue Miete gelten soll, also der Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Von dort gehen Sie drei Jahre zurück und nehmen die Nettokaltmiete, die an diesem Tag geschuldet war. Alle Erhöhungen nach § 558 BGB, die seitdem wirksam geworden sind, zählen gegen die Grenze; was davon schon verbraucht ist, steht für die nächste Erhöhung nicht mehr zur Verfügung.

Nicht mit zählen Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB: die Modernisierungsumlage, die Umlage nach Einbau einer neuen Heizung und die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen (§ 560 BGB). Sie verbrauchen den Spielraum nicht, sie werden aber auch nicht herausgerechnet, wenn es um die Vergleichsmiete geht: Dort wird die gesamte Miete der modernisierten Wohnung mit vergleichbaren Wohnungen verglichen.

Ein Beispiel mit Modernisierung

Eine Wohnung mit 65 m² in einer Gemeinde mit gesenkter Kappungsgrenze. Das Erhöhungsschreiben geht am 20. Oktober 2026 zu, die neue Miete soll ab dem 1. Januar 2027 gelten. Am 1. Januar 2024 betrug die Nettokaltmiete 700 €. Seitdem gab es eine Erhöhung nach § 558 auf 735 € und nach einer Modernisierung eine Umlage von 40 €, zusammen zahlt der Mieter heute 775 €. Als Vergleichsmiete nehmen wir 13,50 € je m² an.

Mit 15 Prozent ist die Kappung die engere Grenze, der Mieter zahlt künftig höchstens 845,00 €. Mit 20 Prozent wären 877,50 € möglich, weil dann die Vergleichsmiete die Grenze setzt. Der Unterschied von 32,50 € im Monat zeigt, was die Landesverordnung für einen Mieter wert ist. Läge die Modernisierung mehr als drei Jahre zurück, steckte die Umlage bereits in der Ausgangsmiete und würde mit gekappt.

Was der Vermieter außerdem beachten muss

• Sperrfrist. Das Verlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung nach § 558 kommen, und die Miete muss beim Wirksamwerden 15 Monate unverändert sein. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen setzen diese Frist nicht neu in Gang.
• Textform und Begründung. Das Schreiben muss nach § 558a BGB begründet sein, mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Die Kappungsgrenze muss es nicht vorrechnen; ob sie eingehalten ist, prüfen Sie selbst.
• Überlegungsfrist. Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Ist nur ein Teil der Erhöhung zulässig, können Sie diesem Teil zustimmen und den Rest ablehnen.

Für Staffel- und Indexmieten gibt es keine Kappungsgrenze, weil Erhöhungen nach § 558 dort ausgeschlossen sind; die Grenzen stehen auf den Seiten zur Staffelmiete und zur Indexmiete. Wie Sie ein Schreiben insgesamt prüfen, beschreibt die Seite zur Mieterhöhung.