Mängelanzeige: den Mangel richtig melden
Wer einen Mangel nicht meldet, verliert unter Umständen Minderung, Schadensersatz und das Recht zur fristlosen Kündigung.
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Was jede Woche ohne Abhilfe kostet
Minderung für 21 Tage
96,53 €
| Pro Monat | 142,50 € |
Ab dem Tag, an dem der Mangel besteht; ohne Anzeige kann das Recht entfallen.
Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Das gilt auch, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Wohnung gegen eine unvorhergesehene Gefahr nötig wird, etwa bei einem Rohrbruch, oder wenn ein Dritter ein Recht an der Wohnung beansprucht. Unterlässt der Mieter die Anzeige, haftet er für den Schaden, der daraus entsteht. Und soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte, verliert der Mieter drei Rechte: die Mietminderung, den Schadensersatz nach § 536a BGB und die fristlose Kündigung ohne vorherige Fristsetzung. Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor, aber eine schriftliche Anzeige mit Datum, Beschreibung und Fotos ist der sicherste Beweis. Jede Woche zählt: Bei 950 € Bruttomiete und einer angenommenen Minderungsquote von 15 Prozent sind 21 Tage 96,53 € wert. Eine Anzeige ist zugleich der Anfang jeder Lösung, denn erst mit ihr muss der Vermieter tätig werden.
Warum die Anzeige so viel Gewicht hat
Das Mietrecht verteilt die Pflichten klar: Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten, der Mieter muss ihm Mängel melden, die er bemerkt. Denn der Vermieter wohnt nicht in der Wohnung und erfährt sonst oft nichts von einem Schaden. § 536c BGB knüpft deshalb harte Folgen an eine fehlende Anzeige. Wer schweigt, haftet für den Schaden, der durch das Schweigen entsteht, zum Beispiel wenn sich ein kleiner Wasserfleck zu einem Schimmelbefall ausweitet. Und er verliert, soweit der Vermieter nicht abhelfen konnte, die Rechte, die ihm der Mangel sonst gäbe.
Was in die Mängelanzeige gehört
- Wer und wo. Ihr Name, die Adresse und die Lage der Wohnung im Haus.
- Was. Eine genaue Beschreibung: welcher Raum, welches Bauteil, wie groß, seit wann. „Feuchter Fleck von etwa 40 mal 60 Zentimetern an der Außenwand im Schlafzimmer, seit dem 5. Januar sichtbar“ ist besser als „Schimmel“.
- Belege. Fotos mit Datum, bei Heizung oder Warmwasser gemessene Temperaturen, bei Lärm ein Protokoll mit Uhrzeiten.
- Folgen. Was Sie in der Nutzung einschränkt, etwa dass ein Zimmer nicht beheizt werden kann.
- Frist. Eine angemessene Frist zur Beseitigung, je nach Dringlichkeit von wenigen Tagen bis zu einigen Wochen.
- Vorbehalt. Der Hinweis, dass Sie die Miete ab Auftreten des Mangels nur unter Vorbehalt zahlen. Damit sichern Sie die Rückforderung, auch wenn Sie zunächst voll weiterzahlen.
Was eine späte Meldung kosten kann
Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald der Mangel die Tauglichkeit der Wohnung herabsetzt (§ 536 BGB). Konnte der Vermieter aber mangels Anzeige nicht abhelfen, entfällt sie für die Zeit, in der er hätte abhelfen können. Wie viel das ausmacht, zeigt die Tabelle für eine Bruttomiete von 950 € und eine angenommene Quote von 15 Prozent. Die Quote selbst legt kein Gesetz fest; sie hängt von der Schwere des Mangels ab.
| Zeitraum | Tage | Minderung |
|---|---|---|
| ab dem 5. Januar 2026 | 7 | 32,18 € |
| ab dem 5. Januar 2026 | 21 | 96,53 € |
| ab dem 5. Januar 2026 | 60 | 289,60 € |
Der Mietminderungsrechner rechnet diesen Betrag für Ihre eigene Miete und Ihren Zeitraum. Warum es keine verlässliche Tabelle für die Quote gibt und wie die Minderung wirkt, erklärt die Seite Mietminderung.
Mängel, die schon beim Einzug da waren
Für Mängel, die Sie bei Vertragsschluss kannten, gibt es keine Minderung und keinen Schadensersatz (§ 536b BGB). Waren sie Ihnen grob fahrlässig unbekannt, nur, wenn der Vermieter sie arglistig verschwiegen hat. Und wer eine mangelhafte Wohnung in Kenntnis des Mangels übernimmt, muss sich seine Rechte bei der Übergabe vorbehalten. Deshalb lohnt ein genaues Übergabeprotokoll mit allen sichtbaren Schäden, Zählerständen und Fotos. Es schützt Sie auch beim Auszug, wenn es um die Rückzahlung der Kaution geht.
Schadensersatz und Selbsthilfe
Neben der Minderung kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss bestand, später durch einen Umstand entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat, oder wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 1 BGB). Typisch sind beschädigte Möbel nach einem Wasserschaden, für den eine bekannte, aber nicht reparierte Leitung verantwortlich war. Selbst beseitigen und die Kosten verlangen darf der Mieter, wenn der Vermieter in Verzug ist oder die sofortige Beseitigung zur Erhaltung der Wohnung notwendig ist. In beiden Fällen ist die vorherige Anzeige der Weg, auf dem der Verzug überhaupt eintritt.
Gemeinschaftsflächen und Nachbarn
Auch Mängel außerhalb der Wohnung können die Wohnung beeinträchtigen: ein defekter Aufzug, eine kaputte Haustür, eine ausgefallene Heizung im ganzen Haus. Melden Sie sie ebenfalls, auch wenn Sie annehmen, andere hätten es schon getan. Mehrere Anzeigen schaden nicht, eine fehlende kann sehr wohl schaden. Bei Lärm durch Nachbarn ist der Vermieter der richtige Adressat, weil er gegenüber dem störenden Mieter einschreiten kann. Bei Heizungsausfall, Wasserschaden oder Stromausfall im ganzen Haus hat die Hausverwaltung meist eine Notrufnummer; nutzen Sie sie und schicken Sie die schriftliche Anzeige trotzdem hinterher, damit Datum und Inhalt festgehalten sind.